5. Financiële continuïteit

Het jaar 2021 kenmerkt zich door een verder aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2020. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Sité heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale omvang van de woningportefeuille is met € 148.274.000 toegenomen naar een waarde van € 1.149.449.000. Dit betreft een waarde groei van 14,8%.

De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei per m2 van onze vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. 

Bij het opstellen van de jaarrekening wordt gebruik gemaakt van schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar in de jaarrekening een inschatting voor moet gemaakt worden.

Zoals al beschreven wordt de beleidswaarde deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat. De beleidswaarde is met € 59.457.000 toegenomen naar een waarde van 
€ 564.775.000. Dit betreft een stijging van 11,8%.

Ten opzichte van de beleidswaarde 2020 gelden voor de afslagen Beschikbaarheid, Betaalbaarheid, en Beheer en onderhoud de onderstaande  afwijkingen:

• Beschikbaarheid: Waar in 2020 nog sprake was van 3% overdrachtsbelasting op peildatum, is er in 2021 sprake van 9% op peildatum (idem zoals in de eindwaarde). Dit heeft gevolgen voor de beschikbaarheid. De ratio tussen de scenario’s doorexploiteren en uitponden is jaarlijks verschillend, waarbij het scenario in 2021 hoger is gewaardeerd. Ook de exit yields daalden in 2021 met name bij het scenario doorexploiteren.
• Betaalbaarheid: De lagere afslag voor de betaalbaarheid heeft onder andere te maken dat de streefhuren in 2021 sterker zijn gestegen dan de markthuren.
• Beheer en onderhoud: De ingerekende normen zijn toegenomen. 

De beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is opgenomen in hoofdstuk 6 ‘Toelichting op de balans’ van jaarrekening 2021. 

De begrotingsgegevens in deze paragraaf zijn ontleend aan de Begroting 2022 en de Meerjarenverkenning 2023-2031. De Raad van Commissarissen heeft op 3 december 2021 de begroting 2022 goedgekeurd en kennisgenomen van de meerjarenverkenning 2023-2031.

Voor de huuropbrengsten is Sité in 2022 uitgegaan van een huurstijging van 2.0%, wat relateert in een totale opbrengst van € 55.0 miljoen. De verwachte kasstroom uit verkoop is begroot op € 3.1 miljoen. 

De heffingen vanuit de overheid heeft Sité begroot op € 5.9 miljoen. Deze bestaan uit de verhuurderheffing, obligo en bijdrage Autoriteit woningcorporaties. In de begroting en de meerjarenbegroting zijn de heffingen opgenomen zoals vermeld in de regelgeving.

De bedrijfslasten bestaan uit personeelskosten, afschrijvingen, leefbaarheid, lasten servicecontracten, overige bedrijfslasten en vennootschapsbelasting. In totaal zijn deze voor 2022 begroot op € 17.4 miljoen tegen € 17.5 miljoen begroot in 2021. In 2022 is er sprake van een daling m.b.t. de vennootschapsbelasting en een stijging van de overige bedrijfslasten en personeelskosten. In begroting 2022 en meerjarenverkenning 2023-2031 is gerekend met 91,90 fte ultimo 2022.

Het onderhoud bestaat uit het regulier onderhoud en het onderhoudscomponent vanuit renovatie. Voor 2022 is het regulier onderhoud begroot op € 16.2 miljoen (begroot 2021 € 11.3 miljoen) en voor het onderhoudscomponent vanuit renovatie € 9.1 miljoen (begroot 2021 € 12.6 miljoen).
Voor de waardeveranderingen van de marktwaarde in verhuurde staat heeft Sité zich gebaseerd op de ontwikkeling in 2021 en de verwachtingen die zijn gepubliceerd door instanties. 

De financiële baten en lasten zijn voor 2022 begroot op € 4.9 miljoen (begroot 2021 € 5.1 miljoen). Ondanks het aantrekken van nieuwe financiering is er sprake van een daling van de rente. 

Het verwachte resultaat over 2022 is € 17.3 miljoen positief.

De financiering van nieuwbouwprojecten, renovatie (investeringsgedeelte) en overige investeringen is een belangrijk thema. Een gedeelte van de financiering komt vanuit de exploitatie en verkoop van woningen. Voor het overige is Sité afhankelijk van leningen. In onderstaande tabellen zijn de voorgenomen investeringen en wijze van financieringen opgenomen.

Op basis van onder andere genoemde uitgangspunten is het verwachte resultaat en de verwachte totale reserve over de periode 2022–2026 als volgt:

De totale leningenportefeuille is ultimo 2021 € 204.700.000, waarvan € 198.383.000 langlopend en € 6.317.000 kortlopend. De gemiddelde rentevoet van de langlopende leningen is 2,37% (2020: 2,51%). In 2021 is er 1 lening van € 3.500.000 afgelost (en geherfinancierd), is de Vestia ruillening van € 2.678.197 gestort en zijn er twee nieuwe flex roll-overs (met een hoofdsom van    € 7.000.000 per lening) afgesloten die ultimo 2021 beide voor € 3.900.000 zijn volgestort. Er is voor € 11.476.000 aan leningen afgelost. Dit betreft een aflossing van € 6.000.000 ten aanzien van een flex roll-over waar twee nieuwe flex roll-overs voor in de plaats zijn gekomen. Daarnaast is er € 1.696.000 aan reguliere aflossing geweest, heeft er een herfinanciering van € 3.500.000 plaatsgevonden en is er voor € 280.000 aan eindaflossing geweest.

De kredietfaciliteit bij de huisbankier Rabobank is ultimo 2021 € 5.000.000 voor rekening-courant. De voorwaarde voor deze kredietfaciliteit is dat er voldoende WSW-borgingsruimte is.

In 2021 is er geen lening vervroegd afgelost.

De belangrijkste financiële risico’s waaraan Sité onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. 
Het financiële beleid van Sité is er op gericht op de korte termijn de effecten van koers- en renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktwisselkoersen en marktrentes te volgen. Sité maakt geen gebruik van financiële derivaten om de financiële risico’s die verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen.

Sité beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen.

Sité voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico.

Sité loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt sité risico's over de marktwaarde.

Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Deze zijn opgenomen in het treasurystatuut.

Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Sité en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Sité heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.