Toekomstgericht zijn
Onze woningen zijn duurzaam en energiezuinig. Duurzaamheid in de breedste zin van het woord. Het onderhoud van onze woningen is op orde: zowel de buitenkant als de binnenkant. Daarom besteden we de komende jaren veel geld aan groot onderhoud en renovatie van ons bezit.
Toekomstbestendige woningen
We zorgden dat onze woningvoorraad toekomstbestendig is: van goede kwaliteit en duurzaam. Dit deden we door reparaties adequaat te verhelpen, woningen bij verhuizing in goede staat op te leveren, een fors onderhouds- en renovatieprogramma uit te voeren en nieuwe woningen toe te voegen. De nieuwbouwwoningen en onze grootschalig onderhoud- en renovatieprojecten dragen altijd bij aan onze verduurzamingsdoelstellingen, waaronder het terugdringen van CO2-uitstoot. Het in 2021 opgestelde portefeuilleplan en het CO2-koersplan zijn hiervoor een belangrijke bouwsteen. In 2022 gaan we verder op de ingeslagen weg en maken we de vertaalslag naar een integrale meerjarenonderhouds- en investeringsbegroting waarmee we nog beter kunnen sturen op de langere termijn.
Waar we minder invloed op hebben zijn de aanhoudende prijsstijgingen door het tekort aan materiaal en menskracht. Bij diverse renovatie- en nieuwbouwprojecten zorgde dit voor vertraging en overschrijding van budgetten. Dit komt de druk op de woningmarkt en onze investeringscapaciteit niet ten goede. Daarom troffen we diverse maatregelen om de nadelige effecten daarvan zoveel mogelijk beheersbaar te houden.
Onderhoud aan ons vastgoed
In 2021 gaven we ruim € 31 miljoen uit aan renovatie en onderhoud, hetgeen neerkwam op 57% van onze huurinkomsten. Met het onderhoud aan ons vastgoed houden we de kwaliteit daarvan in stand.
Mede door de optimalisatie van onze processen waren we goed in staat tijdig en adequaat te anticiperen op onvoorziene onderhoudsuitgaven. Daardoor bleef het totaal van de onderhoudsuitgaven in balans met onze begroting.
Daarbinnen hadden we enkele meevallers en vielen de uitgaven op een aantal andere onderdelen hoger uit dan begroot. De verklaring hiervoor zit voor een deel in onvoorziene herstelwerkzaamheden (MFA De Zonneboom, schade door calamiteiten), maar ook de kosten van mutatieonderhoud waren aanzienlijk hoger dan begroot. Deels doordat het bij veel woningen ging om huurders die daar lang hadden gewoond, maar ook bij woningen met een kortere woonduur deed zich dit voor, bijvoorbeeld omdat de vorige huurders niet aan een renovatie hadden meegedaan.
Reparatieonderhoud
Mutatieonderhoud
Uit de Aedes Benchmark over 2020, die in 2021 verscheen, bleek dat onze onderhoudskosten per verhuureenheid ook hoger waren dan het sectorgemiddelde. Onze kosten voor regulier onderhoud waren vergelijkbaar met die van andere corporaties. Gelet op de relatief oude staat van ons bezit en -daarmee- aanzienlijke onderhouds- en renovatieopgave konden we de daarmee gemoeide hogere kosten goed plaatsen.
Verbetering van ons vastgoed
Naast het in stand houden van de kwaliteit van ons vastgoed ligt er ook een meerjarig fors programma om de kwaliteit van onze bestaande woningen te verbeteren en duurzame nieuwbouwwoningen toe te voegen. In 2021 voerden we diverse locaties in de gemeenten Bronckhorst en Doetinchem onze plannen uit of bereidden we deze voor.
Van de ruim 240 woningen die we in de periode 2020 - 2022 in de wijk Overstegen renoveren leverden we in 2021 ruim 90 woningen op en startten we de werkzaamheden aan nog eens ruim 90 woningen die we in 2022 afronden.
We rondden de werkzaamheden aan de Papaverstraat, Anemoonstraat en Pinksterbloemstraat af. We kijken terug op een met zowel huurders als aannemers goed verlopen proces. De 8.9 die huurders gaven voor de kwaliteit van de woningen, een mooie verbetering ten opzichte van de 7 in de oude situatie, was de kroon op het werk.
We besloten onze monumentale woningen aan de Molenkolkweg in Steenderen grondig te renoveren en rondden deze werkzaamheden, waaronder het isoleren van de ‘schil’, het plaatsen HR++-beglazing en de installatie van mechanische ventilatieboxen, nog hetzelfde jaar af.
We besloten om in 2022 groot onderhoud uit te voeren op het Rode-Kruisplein in Doetinchem. Begin 2022 kregen we hiervoor de instemming van onze huurders.
Verduurzaming van onze woningen
Sinds een paar jaar combineren we al onze onderhoud- en renovatiewerkzaamheden met verduurzamingsmaatregelen en voldoen onze nieuwbouwwoningen aan de duurzaamheidsvereisten. Hiermee zorgen we er voor dat onze woningvoorraad steeds beter geïsoleerd is, minder energie verbruikt en minder CO2 uitstoot. Op dit laatste sturen we sinds 2021 aan de hand van het CO2-koersplan in de periode tot 2050. Hierin gaan we uit van een solide basisscenario waarin we eerst isoleren en daarna pas verwarmingssystemen aanpassen. De woningen met de slechtste energielabels pakken we als eerste aan.
Omdat we hierin niet alleen aan het roer staan is het belangrijk dat onze plannen matchen met de door alle gemeenten in 2021 op te leveren warmtetransitievisies waarmee zij inzichtelijk maken wanneer zij welke wijken van het aardgas afkoppelen. Een complex vraagstuk met meerdere partijen dat in 2021 veel afstemming vergde. We zijn dan ook blij dat de warmtetransitievisies en prestatieafspraken voor 2022 voor zowel gemeente Bronckhorst als gemeente Doetinchem recht doen aan beider ambities. Gelet op ons beperkte aantal woningen in de gemeente Oude IJsselstreek en de temporisering die de gemeente voor ogen heeft, vraagt dit in deze gemeente van ons op korte termijn nog geen actie.
Als corporatie zijn we verplicht voor elke woning te beschikken over een geldig energielabel van elke woning te hebben. Tot 2021 was een energielabel op de energie-index gebaseerd, sinds 1 januari 2021 worden de energieprestaties gemeten aan de hand van de zogeheten NTA8800. De NTA8800 vereist nieuwe inspecties van ons gehele bezit, waarmee we in 2021 fasegewijs startten in volgorde van het verlopen van het huidige energielabel. In 2030 ronden we dit af.
Door de invoering NTA8800 is ook de rekenmethodiek voor de CO₂-uitstoot veranderd, hetgeen de toename van de CO₂-uitstoot in 2021 verklaart.
Door jarenlang te investeren in het verduurzamen van onze woningen belandden we in de top 10 van de duurzaamheidsprijs die bureau Republiq in het leven riep om corporaties te stimuleren tot het terugdringen van energieverbruik in hun bezit. Onze maatregelen hielpen daar bij, maar de prijs is ook bestemd voor onze huurders met een zuiniger energieverbruik.
Bij wijze van proef plaatsten we een hybride lift, die zelf energie opwekt, in onze flat aan het Doetinchemse Hof van Oxford. We beogen hiermee een reductie op de CO2-uitstoot en een financiële besparing van 60%. De resultaten in 2021 waren dusdanig veelbelovend dat we de komende jaren meer hybride liften plaatsen.
Doordat we in de algemene ruimtes van onze flats afgelopen jaren energiebesparende voorzieningen aanbrachten (denk aan LED-verlichting, modernisering liften), was het mogelijk de aansluitwaarden van de liften, die de hoeveelheid stroom bepalen, te verlagen.
Dat is duurzaam en levert ons een jaarlijkse besparing op van zo’n € 30.000 die we voor andere doeleinden kunnen inzetten.
Duurzame omgeving
We deden meer aan verduurzaming dan enkel het reduceren van de CO2-uitstoot van ons bezit. We keken ook naar de omgeving van ons bezit, wat huurders zelf kunnen bijdragen en wat we zelf als organisatie kunnen doen.
Om deze ideeën om te zetten in concrete acties schakelden we onder meer hulp van buiten in. Twee kwartiermakers hielpen ons op gang met het opzetten van een programma Duurzame beweging met als onderdelen: CO2-neutrale voorraad, circulair bouwen, renoveren en onderhouden, een groene leefomgeving met beheersing van watertoevoer en hittestress en de reductie van ons eigen energieverbruik. Een jonge enthousiaste adviseur Duurzame ontwikkeling trokken we aan om -tijdelijk- onze CO2-reductie, klimaatadaptatie en groen in de wijk aan te jagen en/of te fungeren als innovatieversneller.
Cliënten van het Leger des Heils met een afstand tot de arbeidsmarkt maakten samen met de firma BrandBikes de nieuwe bedrijfsfietsen voor Sité van het type waarvoor medewerkers hadden gekozen. Een milieuvriendelijke en sociale keuze!
Met gemeente Doetinchem, Buha en het Gelders Genootschap startten we de pilot ‘Groen in de wijk in de wijk Schöneveld. Daar pakken we de achterpaden aan die, zoals in veel wederopbouwwijken, vooral uit stenen en schuttingen bestonden. Het toevoegen van groen en biodiversiteit zorgt voor een aantrekkelijker aangezicht en draagt bij aan de klimaatadaptie. Op verzoek van de gemeente droegen we, samen met de gemeente zelf en Buha, bij aan de vergroening van de Doetinchemse binnenstad. Wij legden groen aan op een gevel van onze flat aan de Prinsenhof, Buha zorgt voor het onderhoud. Wat ons betreft een mooie opmaat naar verdergaande samenwerking op het gebied van vergroening en verduurzaming.
Bewoners in Drempt gingen in het najaar met Sité en Stichting Struikroven ‘op roverspad’: planten en struiken rondom de door Sité te slopen woningen werden verwijderd en kregen een tweede leven in de tuin van buurtbewoners of in het openbaar groen.
Tenslotte hangt de energiezuinigheid van onze woningen niet alleen af van maatregelen en voorzieningen, maar ook van het gedrag van huurders. Daarom attenderen we hen al jaren op de vrijwillige energiecoaches van het Agem Energieloket. De explosieve stijging van de energieprijzen was aanleiding hen extra voor het voetlicht te brengen. Eveneens kwam het vernieuwde welkomstpakket voor nieuwe huurders met duurzaamheidstips en bruikbare gadgets extra tot z’n recht.
Ontwikkeling van de woningvoorraad
Ter vervanging van ons strategisch voorraadbeleid stelden we begin 2021 ons portefeuilleplan vast. Het portefeuilleplan geeft de richting voor de ontwikkeling van onze vastgoedportefeuille, dient als programma voor het (verder) uitwerken van facetbeleid, fungeert als basis voor gebiedsvisies en prestatieafspraken en gebruiken we als acquisitiekader en toetsingskader bij het beoordelen van nieuwe projectinitiatieven. Daarbinnen werken we toe naar een zogeheten ‘wensportefeuille’. Daar staat in hoeveel woningen we qua grootte en huurklasse wenselijk achten in 2030. Wat betreft de woningen zelf komt dit er dat we richting 2030 toewerken naar een daling van het aantal woningen < 50m2 en een toename van de voorraad woningen tussen 50-110m2.
Aan de hand van het portefeuilleplan sturen we op de ontwikkeling daar naartoe via renovatie, (sloop/)nieuwbouw, aankoop, terugkoop en verkoop.
De opgave in Oude IJsselstreek is gelet op ons woningaantal beperkt. In de gemeente Bronckhorst werkten we vooral aan een renovatie- en sloop/nieuwbouwopgave die in het vorige hoofdstuk is beschreven.
Met gemeente Doetinchem spraken we een aantal jaar geleden af in de periode tot en met 2025 400 nieuwbouwwoningen toe te voegen.
Daartoe benutten we kansen om op zo kort mogelijke termijn extra woonruimte te realiseren. We namen in 2021 diverse investeringsbesluiten tot (sloop)nieuwbouw, maar deze zijn niet toereikend. Goede gesprekken met de gemeente resulteerden nog niet in een ruimere plancapaciteit: eind 2021 hadden we voor circa 80 woningen nog geen locaties/plannen gevonden. Gelet op de aanhoudende vraag naar onze woningen -en daarmee toenemende zoektijd- riepen we het ambtelijk apparaat, bestuur, politiek en marktpartijen dan ook op tot meer passende locaties voor het realiseren van sociale huurwoningen.
De realisatie van nieuwbouwprojecten stagneerde door de aanhoudende prijsstijgingen en het tekort aan materiaal en menskracht bij zowel bouw- en nutsbedrijven als vergunningentrajecten bij de gemeenten. Op totaalniveau zag het resultaat hiervan er in 2021 als volgt uit:
Dit betekent niet dat er niets gebeurde, integendeel:
- We reikten in de wijk Schöneveld de sleutels uit aan de huurders van de acht levensloopbestendige nieuwbouwwoningen die geschikt zijn voor kleine gezinnen en senioren;
- We startten de sloop van seniorenwoningen in Drempt en startten de uitvoering van de levensloopgeschikte woningen die we hier in de periode 2021 – 2022 voor terugzetten via het ‘blokje om’-concept. De huurders, die allen terug willen keren naar deze locatie, komen hier te wonen;
- We troffen de voorbereidingen om in 2022 op onze eigen grond, de ‘spoorzone’, eengezinswoningen toe te voegen;
- We besloten ook in in fase 6 van uitleglocatie Wijnbergen mee te doen. Als alles goed gaat kunnen huurders vanaf de zomer van 2022 terecht in de woningen die we daar turn key afnemen;
- We bereidden de realisatie van drie tijdelijke woonunits, zogeheten ‘Uuthuuskes’, op Dilleveld voor;
- In 2013 constateerden we dat de betonrot bij twee van onze vier flats aan de Beethovenlaan niet herstelbaar is. In 2021 bekrachtigden we ons voornemen om deze twee flats te slopen en op die locatie 70 nieuwe appartementen terug te bouwen die we vanaf 2023 kunnen verhuren. Een ingrijpend besluit voor huurders en omwonenden dat komende periode ook veel van onze organisatie vraagt;
- In lijn met ons besluit in 2020 verlengden we de pachtovereenkomst voor onze gronden in het Zelhemse Broek, dit met het oog op eventuele bebouwing ervan op de lange termijn. Gesprekken met gemeente Doetinchem leidden helaas nog niet tot concrete plannen.
