3. Juiste woning, goede prijs

De klant staat voor ons centraal. Maatwerk is de rode draad. Sité is er voor betaalbare woningen, voor mensen die niet op de (koop)markt in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Wij zorgen er voor dat woningzoekenden binnen een jaar een passende woning kunnen vinden.

Onze primaire taak is het bieden van passende woonruimte voor mensen met een beperkter budget. De betaalbaarheid die we hierbij voor ogen hebben houdt niet per definitie in dat onze woningen ‘goedkoop’ zijn: de huur moet passen bij de kwaliteit van de woning. Zaak is dat we over zowel voldoende goedkope woningen beschikken als een gevarieerd aanbod waarmee we meerdere doelgroepen -en dus woonwensen- kunnen bedienen. Begin 2021 constateerden we te beschikken over veel goedkope woningen voor de laagste inkomens. Dit werd bevestigd in de Aedes Benchmark over 2020, waaruit bovendien bleek dat onze huurprijzen zich onder het sectorgemiddelde bevonden en slechts beperkt waren gestegen.

Aan de ene kant blijkt hieruit goed onze DAEB-signatuur die we voor ogen hebben: 7.698 van onze in totaal 7.996 wooneenheden vielen onder het DAEB-segment. Tegelijkertijd constateerden we dat de vraag naar de iets duurdere sociale huurwoningen groter is dan het aanbod dat we hiervoor voor handen hebben.
We blijven ons richten op het verhuren huurtoeslaggerechtigde woningen, maar streven er naar de balans daarbinnen iets meer op te schuiven richting de -nog steeds huurtoeslaggerechtigde- iets hogere huren.

Op diverse manieren doorkruiste het Rijk ons huurbeleid. Zo waren we gebonden aan het parlementaire besluit om voor de gereguleerde huurcontracten geen huurverhoging door te voeren. In de periode tot 30 juni 2022 komt dat neer op zo’n € 6 ton aan huur die we niet ontvangen en ook de financiële doorwerking op de langere termijn is aanzienlijk. We maakten wel gebruik van de mogelijkheid om voor de geliberaliseerde contracten en overige objecten de huren inflatievolgend (1.4%) te verhogen. De huren voor ons bedrijfsroerend goed verhoogden we conform het contract, met inachtneming van de eerder wegens de COVID-19-maatregelen doorgevoerde huurverlagingen.

Ook voerden we de Wet Eenmalige huurverlaging overeenkomstig uit bij 500 van onze huurders voor wie deze wet qua inkomen en huurprijs van toepassing was. We waren niet blij met deze wet omdat deze volledig voorbij ging aan ons principe dat een huur past bij de kwaliteit van de woning, een hogere huur ook kan voortkomen uit de woonwensen van een huurder en we altijd maatwerk bieden bij huurders met betalingsproblemen. Bovendien liepen we hierdoor huurinkomsten mis die we wel begroot hadden en waarmee we investeringen voor verbeteringen aan onze woningen hadden voorzien.

Voor Sité speelde ook mee dat we jarenlang bewust stuurden op het huisvesten van de primaire doelgroep (inkomens tot € 40.024). Hiermee voorzagen we in een behoefte, wat ook bleek uit de Aedes Benchmark over 2020. 
Bovendien kwamen ook in 2021 vooral de woningen met de laagste huren vrij. 

Zoals al aangegeven groeide het besef dat woningzoekenden met een iets hoger inkomen (€ 40.024 en € 44.655), die ook op onze woningen zijn aangewezen, hierdoor te vaak buiten de boot vielen. Daarom besloten we een paar jaar geleden meer gebruik te maken van de wettelijke ruimte om 10% van onze vrijkomende woningen aan die groep toe te wijzen. Door het gebrek aan passend aanbod dat vrij kwam bleek dit lastig te halen: 98.3% van onze woningen wezen we toe aan de laagste inkomens, slechts 1.5% aan de iets hogere inkomens. Van de eveneens 10% toegestane vrije ruimte (waaronder toewijzing aan inkomens > € 44.655) realiseerden we 0.2%. Ook van die 10% willen we komende jaren, vanuit het perspectief van veerkracht in wijken, meer gebruik maken.

Deels was dit toe te schrijven aan het grote aantal huurders van ons dat uitkeringsgerechtigd is. De COVID-19-maatregelen leidden (nog) niet tot een daling van hun inkomsten.
Dat laatste gold wel voor veel van de horecaondernemers die bij ons een bedrijfspand huren. 
In lijn met 2020 gaven we hen, afhankelijk van hun omzet, naar rato korting op de huur of scholden we huur kwijt. In totaal ging dit om bijna € 35.000, hetgeen ruim 8% is van de huur die we normaliter hadden ontvangen. 

In sommige gevallen konden we ondanks alle inspanningen echter niet anders dan de deurwaarder inschakelen of op andere manieren tot dwingende afspraken komen. Ook in die fase spanden we ons met onze partners in om ontruiming te voorkomen, hetgeen bij maar liefst veertien van de achttien cases lukte. Nieuw was dat we na een deurwaarders- of woonbepalingsgesprek maandelijks contact met de betreffende huurder hadden om te toetsen of de met elkaar gemaakte afspraken nog steeds volgens plan verliepen. Op die manier konden we bij dreigende stagnatie tijdig bijsturen. In dat kader waren ook blij met de samenwerking met SchuldHulpMaatje voor het zo nodig ondersteunen van de huurders van de woningen in de gemeente Oude IJsselstreek die we eind 2020 overnamen.

Na een intensieve voorbereidingsperiode lanceerden Sité, drie Amsterdamse collega-corporaties, het NIBUD, Hogeschool Amsterdam en INK begin 2021 de pilot ‘Huren zonder zorgen’, gericht op het voorkomen van financiële problemen voor zelfstandig wonende jongeren tussen de 18 en 27 jaar. Van de ruim 15 geïnteresseerden die zich bij Sité meldden doorliepen zes het volledige programma. Begin 2022 worden de landelijke pilot-resultaten bekend. 

Wat betreft betaalbaar wonen zijn niet alleen de huurlasten relevant. De energielasten vormen een aanzienlijk aandeel. Zoals in het vorige hoofdstuk beschreven proberen we deze zo laag mogelijk te houden door jaarlijks gemiddeld zo’n 250 woningen energiezuinig te maken en huurders te informeren over en te faciliteren bij hun energieverbruik. Aanvullend daarop besloten we de opbrengst van zonnepanelen op onze flats, bedoeld voor de algemene ruimtes, in ze zetten voor andere gebruikers. 
Al die besparingen worden nagenoeg teniet gedaan door aanhoudende prijsverhogingen van energieleveranciers. Huurders die daardoor in de betalingsproblemen kwamen boden we maatwerk. Daartoe werkten we ook samen met gemeentes, Buurtplein BV en SchuldHulpMaatje.
Ook attendeerden we huurders op de mogelijkheid van extra gemeentelijke compensatie. Dit sloot aan bij het gesprek van de RvC en MT over betaalbaarheid, waarin de directeur van het NIBUD ons wees op de ruim 15% van de huurders in Nederland die onterecht geen gebruik maakt van toeslagen of subsidies. Zeker gelet op daling van de huurtoeslag omarmden we zijn advies om ons daarom niet alleen te richten op het oplossen van betalingsachterstanden, maar huurders ook te wijzen op de mogelijkheden om hun inkomsten op peil te houden.

In algemene zin kregen we in 2021 scherper in beeld hoe onze volkshuisvestelijke opgave eruitziet en welke groepen daarbinnen al dan niet voldoende aan bod komen. De in ACo-verband uitgevoerde onderzoeken naar actuele woningmarktontwikkelingen en slagingskansen van woningzoekenden waren daarvoor zeer bruikbaar, evenals het in opdracht van de 8RHK Ambassadeurs uitgevoerde Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek (AWLO). 

We constateerden dat we als corporaties over het algemeen een gedeeld beeld hebben en in staat zijn de handen daarvoor ineen te slaan. Dit helpt ons om de aanzienlijke uitdaging die voor ons ligt aan te gaan. Hoewel de druk op de voorraad sociale huurwoningen afgelopen jaren toenam, waren we tot 2021 goed in staat om actief woningzoekenden binnen redelijke termijn een dak boven het hoofd te bieden. In 2021 bleek het lastiger voor woningzoekenden om een woning te vinden. De groep woningzoekenden in de Achterhoek groeide hard en er kwamen minder woningen vrij. Het ligt daarom voor de hand dat de voorspelde bevolkingskrimp zich later zal voordoen dan we een aantal jaar geleden verwachtten. 
Door de groei van het aantal zoekenden en het lagere aantal vrijkomende woningen hield de druk op onze eigen woningen aan. Het gemiddelde aantal reacties per woning liep sterk op naar een totaal gemiddelde van 318  (met een gemiddelde van 200, 332 en 143 in respectievelijk Bronckhorst, Doetinchem en Oude IJsselstreek), waarbij met name Doetinchem als centrumgemeente in de Achterhoek een grote aantrekkingskracht heeft. 

Al jaren streven we als ACo naar een zoektijd van gemiddeld maximaal twaalf maanden voor actief woningzoekenden. Ondanks het groeiend aantal woningzoekenden en beperkt aantal vrijkomende woningen wisten we lang binnen deze norm te blijven. In 2021 fluctueerde de zoektijd in de gemeente Bronckhorst aanzienlijk. Ook in Doetinchem schommelde de zoektijd enigszins. 
Gedurende het jaar waren er momenten waarop de gemiddeld maximale zoektijd onze norm overschreed. Op totaalniveau bleven we daarbinnen.

Het beeld dat het ACo-onderzoek naar de slagingskansen liet zien, zagen we in 2021 ook terug in de verschillen qua zoektijd tussen de verschillende doelgroepen. Dit had te maken met het vrijkomende aanbod, waarop we slechts beperkt invloed hadden, en met de toewijzingsregels die we hanteren (waaronder voorrang voor senioren en jongeren < 23 jaar. Op dit laatste stuurden we op diverse manieren bij. De uuthuuskes verlootten we met voorrang onder jongeren tussen de 23 en 28 jaar. Het begrip ‘uuthuus’, dat letterlijk ‘uit huis’ betekent, is op hen echt van toepassing. In het kader van de doorstroming wezen we de iets kleinere woningen in Wijnbergen met voorrang toe aan zittende huurders, zodat hun grotere eengezinswoning beschikbaar kwam voor grotere huishoudens.  
Daarnaast nam afgelopen jaren de druk van gemeenten en inwoners toe om onze woningen met voorrang toe te wijzen aan de bestaande bevolking. Bij wijze van proef pasten we dit in 2021 toe in Baak en Toldijk. 
Het slagingskansenonderzoek analyseerde ook het effect van de verschillende typen toewijzing (loting, inschrijvingstijd) die we binnen TidA toepassen. Dat en de hierboven genoemde kansen per doelgroepen neemt de ACo mee in het woonruimteverdeelsysteem dat we in 2022 implementeren ter vervanging van het huidige systeem, Thuis in de Achterhoek.

Naast de beoogde doorstroming zetten we in 2021 actief in op het vergroten van de beschikbaarheid door woningen zoveel als mogelijk aansluitend te verhuren dan wel de periode waarin woningen tussen twee verhuringen in leeg staan zo laag mogelijk te houden. Door betere registratie kregen we in 2021 de oorzaken beter in beeld. Dit leidde tot procesoptimalisaties in het verhuurproces, waardoor we er in slaagden de leegstand enigszins terug te dringen. De leegstand die wordt veroorzaakt door de vervanging van badkamers, keukens en toiletten kunnen we nog verder optimaliseren, hetgeen we komend jaar oppakken.