4. Samen werken

Bij een aanspreekbare verhuurder past een krachtige huurdersorganisatie. Bewonersvereniging Siverder behartigt al jaren de belangen van onze huurders en was daarmee ook in 2021 voor ons een belangrijke partner. Vanuit de wet- en regelgeving is een aanzienlijke verantwoordelijkheid bij Siverder belegd. We realiseren ons goed dat dit veel van haar vrijwilligers vraagt, hebben dan ook waardering voor hun inzet en betrokkenheid in 2021 en zetten de financiering van externe ondersteuning voor Siverder in 2021 voort. 

Ook zijn we blij dat het bestuur weer vol op sterkte was. Naast de reguliere vergaderingen met de directeur-bestuurder sprak het bestuur met een delegatie van de RvC, koos het samen met de RvC een nieuwe huurderscommissaris (zie ook ‘Verslag van de Raad van Commissarissen’), nam het  deel aan diverse klankbordgroepen en panels van Sité en was het enthousiast deelnemer aan de gesprekken met partijen over de warmtetransitievisie van gemeente Doetinchem. Ook de aanwezigheid van bestuursleden bij activiteiten in de wijk maakte dat Siverder  zichtbaar was voor huurders. 

We waren blij met het positieve advies van Siverder over onze herijkte visie op betaalbaarheid, het streefhuurbeleid en onze nieuwe vergoedingensystematiek voor zonnepanelen,  de steun voor ons bezwaar tegen de Wet Eenmalige huurverlaging (zie onder ‘Wet- & regelgeving’) en onze bereidheid tot het realiseren van tijdelijke huisvesting en de druk op gemeenten op Sité voorrang te geven zodra er gronden vrij komen om nieuwbouw te realiseren. Sité en Siverder slaagden er ook in gezamenlijk een lijn te bepalen rond het met voorrang huisvesten van mensen uit eigen kern. Tegelijkertijd dagen we Siverder sinds een aantal jaar uit een krachtiger geluid te horen. We constateren dat dit in 2021 goed uit de verf kwam. Siverder stelde het huidige woonruimteverdeelsysteem (web) aan de  orde en deed suggesties voor  aanpassingen. Ook vroeg Siverder goed door op onze afwegingen om de huren van niet-gereguleerde contracten en andere objecten inflatievolgend te verhogen, was ze kritisch op het EnergiePrestatieVergoeding (EPV)-concept en bracht ze constructieve verbeterpunten in voor onze omgang met reparatieklachten. Siverder groeide afgelopen jaren ook in het overleg met Sité en de gemeenten Bronckhorst en Doetinchem over de biedingen van Sité en de onderlinge prestatieafspraken. Zo bepleitte ze garanties in de prestatieafspraken over het aandeel sociale huurwoningen ten opzichte van het totaal aan nieuwbouwwoningen -en daarmee voor voorrang voor Sité bij vrijkomen van gronden-, maakte ze zich richting de gemeente hard voor de realisatie van sociale huurwoningen in Bronckhorst  en vroeg ze aandacht voor de veerkracht van kwetsbare wijken en buurten. 

Een greep uit de andere onderwerpen die Sité dan wel Siverder agendeerde voor het reguliere overleg: de prestaties van Sité in 2020, de plannen voor en voortgang van onze renovatie- en (sloop/)nieuwprojecten, het beleid rond het medehuurderschap , de bereidheid van Sité tot het realiseren van tijdelijke huisvestingsmogelijkheden en het op verzoek van huurders plaatsen van zonnepanelen, de leningruil met Vestia, de onderhoudspartner bij onze installaties, mogelijkheden tot woningruil, het verloop van haar eigen Algemene Leden Vergadering, de uitkomsten van het klantpanel over fijn wonen, de energietransitie in het werkgebied van Sité, het beleid rond door huurders zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV), de uitkomsten van het regionale woningmarktonderzoek en het AWLO, de medewerking van en samenwerking met gemeente Bronckhorst bij vastgoedprojecten, onze conceptmeerjarenkoers, de vrijheid van corporaties om zorgpartners te kiezen, ons aircobeleid, het informatiepakket voor huurders van renovatiewoningen, het contact tussen Siverder en gemeente Oude IJsselstreek, de huurdersweek van Sité, huurdersparticipatie bij de uitvoering van ons CO₂-koersplan, (druggerelateerde) overlast en ondermijning.

Een goede dienstverlening aan onze huurders bestaat er onder meer uit dat we aanspreekbaar zijn op hun woonwensen. In hoofdstuk 1 beschrijven we hoe we dat in 2021 deden.
Dienstverlening bestaat daarnaast uit het digitaal of fysiek faciliteren van huurders en woningzoekenden in hun contact met ons of het zoeken naar informatie. 

Ons uitgangspunt is dat degenen die dat willen zich zoveel mogelijk zelf digitaal redden en dat we er op andere manieren zijn voor mensen die op een of andere manier hulp van ons nodig hebben. Op diverse manieren spanden we ons in 2021 in om hierin te voorzien. Nadat we in 2020 de klantontvangst (en aanspreekbaarheid) op ons kantoor verbeterden door de begane grond anders in te richten, werd het tijd ook onze digitale dienstverlening hier meer op aan te sluiten. In 2021 legden we daartoe de uitgangspunten vast voor een, mede met onze huurders te ontwikkelen, nieuw klantportaal dat we in 2022 implementeren. Vooruitlopend daarop digitaliseerden we het informatiepakket en andere brochures en stelden een duurzaam welkomstcadeau samen.

Aanspreekbaar zijn betekent ook dat we ons begrijpelijk uiten. Daartoe stelden we een schrijfwijzer op en trainden we medewerkers om in brieven, emailberichten, social media en onze website begrijpelijker teksten op te stellen. 
Via onze goed bezochte website en social media en bewonersblad Accent legden we uit wat we deden, waar we voor stonden en welke keuzes we daarbij maakten.

Natuurlijk waren onze inspanningen erop gericht dat onze huurders tevreden zijn.
Dit toetsen we met diverse metingen. We voerden voor en na renovatiewerkzaamheden digitale enquêtes uit, maar persoonlijke gesprekken waren minstens zo waardevol. Bijvoorbeeld in Overstegen, waar huurders over het algemeen blij waren met het wooncomfort en soms ook kritische punten meegaven waar we iets mee konden. 

We waren blij met de substantiële verbetering in de Aedes Benchmark op het oordeel van vertrokken huurders (van 6.4 naar 7.1) en het aanhoudend positieve huurdersoordeel over het afhandelen van reparaties door De Naobers en De Variabele, dat met een 8 boven het landelijke gemiddelde lag. 

We streven naar zo min mogelijk klachten en zetten nog meer in om direct te schakelen met huurders bij vragen en klachten. In sommige gevallen kunnen we daarmee niet voorkomen dat zaken tot een officiële klacht leiden. 

Wonen en veel andere belangrijke thema’s overstijgen dorps- en gemeentegrenzen. We hechten daarom veel waarde aan de 8RHK Ambassadeurs, het samenwerkingsverband van de Achterhoekse gemeenten, bedrijfsleven, corporaties en andere maatschappelijke organisaties. Samen bundelden we de krachten voor het realiseren van de Achterhoek Visie 2030, gericht op een bloeiende economie en kwaliteit van leven en met daarbij een gezamenlijke lobby richting provincie Gelderland, het Rijk en de Europese Unie. Het werk van de 8RHK Ambassadeurs raakt rechtstreeks onze huurders en daarmee ons werk. Daarom is het belangrijk daar als corporatie actief aan bij te dragen. Samen met ProWonen, Wonion, De Woonplaats en -op onderdelen- Plavei focusten we ons als ACo op woningmarkt, duurzaamheid en circulair bouwen. De directeur-bestuurder van Sité nam namens de ACo deel aan de thematafel Wonen & Vastgoed en zat als voorzitter van de ACo in de Achterhoek Board.

Sité kijkt  positief terug op de samenwerking binnen de ACo omdat de transitie van ‘samenwerken’ naar ‘echt samen aan het werk’ op alle niveaus zichtbaar was. We voerden een actueel woningmarktonderzoek uit, onderzochten de slagingskansen voor woningzoekenden, legden de basis voor een nieuw woonruimteverdeelsysteem, startten met andere partners de pilot Housing First en scherpten onze kijk op ondermijning aan.

De thema’s die in de Achterhoek aan de orde zijn, spelen ook in Twente. Daarom werken we als ACo ook al enige jaren samen met de WoON Twente, de alliantie van Twentse corporaties. In eerste instantie deden we dit als er iets te lobbyen viel. In 2021 breidden we dit uit  door, behorend tot dezelfde woningmarktregio Oost, samen mee te doen aan de regionale pilot Opgaven & Middelen. Het algemene beeld dat daaruit ontstond is dat we, uitgaande van onze huidige (verduurzamings)opgave, rond 2035 en daarna allemaal door de financiële ondergrenzen zakken. Dit sterkt onze eigen opvatting dat het zaak is als corporaties samen toe te werken naar een lange termijnvisie die onze (financiële) continuïteit waarborgt en er daarmee ook voor zorgt dat we zelf kunnen blijven bepalen hoe we onze opgave aangaan en ons dit niet door Aedes en het Rijk laten voorschrijven.
We spraken daar ook niet alleen over, we leerden ook van elkaar. In 2022 zetten we dit voort, bijvoorbeeld rond de praktische uitvoering van de verduurzamingsopgave. 

Waar aan de orde zoeken we ook de samenwerking met andere regio’s met een vergelijkbare opgave en dreigend tekort aan middelen. Zo zetten we samen met onze collega’s uit de rest van Noordoost Nederland de campagne scheefbeleid tegen het landelijke woonbeleid voort. Hiermee riepen we ‘Den Haag’ op ook aandacht te hebben voor de specifieke opgave in ons werkgebied.

De lijnen die regionaal werden uitgezet kregen hun vertaalslag op lokaal niveau. Daarnaast voorziet de Woningwet in richtlijnen voor de samenwerking tussen corporaties, huurdersorganisaties en gemeenten.

De vastgoedpartijen waarmee we samenwerken zijn onmisbaar voor het toekomstproof maken en houden van onze woningen, waarbij in 2021 en komende jaren de nadruk ligt op verduurzaming. De regisserende rol die we daarbij voor onszelf voor ogen hebben bouwden we verder uit: een vaste groep ontwikkelpartijen kreeg de (innovatieve) ruimte onze plannen uit te werken en uit te voeren.
Zelf focusten we bij nieuwbouw op de conceptuele inkoop en het turn key afnemen van woningen. Het betrekken van marktpartijen bij renovatieprojecten haalden we naar voren, zodat we hun kennis vroegtijdig konden benutten voor een effectief en efficiënt realisatietraject. 
Uit de diverse projectevaluaties die we in 2021 uitvoerden bleek die werkwijze over het algemeen goed uit te pakken. Het oordeel van huurders woog daarin zwaar.
Daarnaast maakten we heldere afspraken over de voortgang in projecten en de daarmee gemoeide (financiële) risico’s.

Een gunstige verhouding tussen ons eigen en vreemd vermogen plus onze vrij behouden financiële koers zorgden er jarenlang voor dat wij ons in een relatief comfortabele financiële positie bevonden. 
Een goed teken was dat uit de Aedes Benchmark over 2020 een betere score op het onderdeel bedrijfslasten bleek en we hiermee in de beste groep (A) belandden.
In 2021 werd, mede door de uitkomsten van de regionale pilot Opgaven & Middelen in Oost-Nederland, echter duidelijker dat onze financiële positie op termijn steeds meer onder druk komt te staan. Aan de opgaven-kant is met name de forse verduurzamingsopgave relevant, aan de middelen-kant is de toenemende financiële bemoeienis van het Rijk met zowel onze inkomsten (waaronder de ingrepen in ons huurbeleid) als uitgaven (heffingen en fiscale afdrachten) merkbaar. Hoewel we wat de verhuurderheffing betreft maximaal gebruik maakten van de mogelijkheden om voor vermindering in aanmerking te komen, bleef het bedrag substantieel en zijn we blij dat deze oneigenlijke belasting op onze huurders vanaf 2023 wordt afgeschaft. 

In onze nieuwe meerjarenkoers, die begin 2022 verschijnt, stellen we fijn wonen centraal. We realiseren ons dat de diverse levensdomeinen van onze huurders elkaar daarbij raken en beïnvloeden en dat een open en actieve samenwerking van degenen die daar een rol in spelen -van Sité, professionele partners en huurders zelf- onontbeerlijk is. Dat besef is niet nieuw, maar geven we komende jaren meer kracht. Vanuit onze eigen deskundigheid verbinden we het wonen aan andere levensdomeinen, zoals werk, onderwijs, gezondheid en samen leven. Dit doen we door vitale coalities te sluiten, zowel binnen onze organisatie als met huurders en professionals die daar net als wij voor open staan. Sité is bereid de stap naar voren te zetten die daar voor nodig is. 
Daartoe moeten we beschikken we over een organisatie die daar op is toegerust. Regie en data driven zijn daarin sleutelbegrippen.

Behalve het type organisatie en medewerker zijn de prestaties van onze organisatie ook aan randvoorwaarden gebonden. Aanvullend op de elementen die al onder ‘efficiency’ zijn genoemd, is het voor Sité als maatschappelijke organisatie van groot belang alle (schijn van) belangenverstrengeling en voorkeursbehandeling binnen en door Sité te voorkomen. Door de cultuur en beperkte omvang van onze organisatie was het management in staat hier dicht bovenop te zitten. Bovendien beschikten we in 2021 over een integriteitscode en inkoop- en aannemingsvoorwaarden. Samen met externe advisering bij de totstandkoming van grotere, meer complexe opdrachten aan derden en ons interne vier- of meer ogen-principe droeg dit er aan bij dat we het risico op fraude of belangenverstrengeling tot een minimum beperkten. Onze statuten en het Reglement voor de Raad van Commissarissen voorzagen in richtlijnen rond belangenverstrengeling door bestuur en de RvC.

Voor medewerkers of externe partijen was het mogelijk het landelijke Meldpunt Integriteit Woningcorporaties in te schakelen. Ook konden medewerkers met behulp van de interne meldregeling melding doen van eventuele vermoedens van misstanden binnen de organisatie of in de relatie met onze huurders, stakeholders of leveranciers. Hierbij is wezenlijk dat Sité alle meldingen serieus behandelt én dat de medewerker die melding doet geen negatieve gevolgen van zijn of haar melding ondervindt.
Daarnaast konden medewerkers terecht bij een externe vertrouwenspersoon. Deze meldde over 2020 dat er geen contact met hem is gezocht en dat er geen formele klachten zijn ingediend. Het verslag over 2021 is nog niet beschikbaar.

Naast deze meer ‘technische’ handvatten is ook een organisatiecultuur, waarin loyale medewerkers hun nek durven uitsteken bij (het vermoeden van) een onrechtmatigheid, essentieel. In deze was het in 2020 uitgevoerde medewerkerstevredenheidsonderzoek relevant. Op de meeste onderdelen scoorden we, ook ten opzichte van het sectorgemiddelde, goed. Om een afwijkende score op ongewenst gedrag beter te kunnen duiden lieten we dit nader onderzoeken door onze afdeling HRM, een delegatie van de Ondernemingsraad, onze externe vertrouwenspersoon en bedrijfsarts. Om te achterhalen wat de afwijkende scores verklaarde voerden zij  opnieuw een meting onder medewerkers uit. Het resultaat daarvan liet zien dat er geen ongewenst gedrag meer was ervaren. Waarschijnlijk verklaren een energiegap onder medewerkers ten gevolge van de COVID-19-maatregelen en de ontwikkelingsfase waarin we ons als organisatie bevonden de eerste tranche resultaten. Niettemin beschouwen we dit wel als signaal dat het belangrijk is blijvend aandacht te besteden aan de mores en gevoel van veiligheid op de werkvloer waarvoor we met z’n allen verantwoordelijk zijn. Zeker gelet op de komst van een vrij groot aantal nieuwe medewerkers zien we het als opdracht hier als management blijvend aandacht aan te besteden.

Sité vindt de gezondheid van haar medewerkers belangrijk. In dat kader deden we mee aan de Achterhoek Rookvrij Challenge, de jaarlijkse landelijke campagne Stoptober en maakten we ons kantoor volledig rookvrij. Ook de aanschaf van extra bedrijfsfietsen droeg bij. We zijn dan ook blij met de daling van het ziekteverzuim.

Voorwaarde voor het kunnen realiseren van onze maatschappelijke opgave is dat we ‘in control’ zijn en daartoe in staat zijn eventuele risico’s adequaat te managen. 
Onder ‘risico’s’ verstaan we het (nadelige) effect van een onzekere gebeurtenis op het realiseren van onze doelstellingen en maatschappelijke opgave. Zowel interne als externe factoren spelen hierin een rol.
Vanuit het besef dat we als corporatie moeten leren omgaan met onzekerheden was  dit al ingebed in ons dagelijkse werk: bij alle keuzes die we maken proberen we maximaal in beeld te krijgen en adequaat te duiden wat eventuele risico’s zijn, hoe de balans tussen risico nemen en risicobeheersing eruit ziet en of het nodig -en mogelijk- is hier maatregelen te treffen.

Van recenter datum zijn de grotere onzekerheden die ons werk raken en die we minder makkelijk in ons eentje kunnen ‘handelen’: de COVID-19-pandemie sinds 2020, het hoge inflatiepercentage, explosieve prijsstijgingen ten gevolge van schaarste aan bouwmaterialen en menskracht, tekort aan voldoende gekwalificeerd personeel en politieke besluitvorming in Den Haag (aardgasdossier met de gevolgen voor de energietransitie, ingrepen in huurbeleid, de landelijke nieuwbouwopgave) drukten ons eens te meer op het  feit dat we niet op alle onderdelen van ons werk de regie kunnen hebben. Maar we zijn er van overtuigd dat we de negatieve effecten daarvan tot een minimum kunnen beperken. Hiervoor hanteren we een ‘risicokaart’ waarvan de kritische factoren in onze eigen bedrijfsonderdelen de kapstok vormen en waarmee we rekenschap geven van -al dan niet door de COVID-19-maatregelen gemoeide- strategische, operationele, economische en compliance-risico’s die vooral onderhevig zijn aan externe factoren.

In 2020 adviseerde accountant BDO ons het risicomanagement door te ontwikkelen en organisatiebreed te doorleven. Eind 2021 constateerde BDO dat het integrale risicomanagement inmiddels een redelijke maat van volwassenheid kent.  In 2022 stellen we in dit kader een integraal overzicht op van ons risicomanagement waarin de kaders en werkdefinities zijn opgenomen en het risicomanagementproces wordt beschreven, zodat dit als het ware als ‘handboek’ kan dienen voor de gehele organisatie. Een frauderisico-analyse zal deel uitmaken van het risicomanagement. 
Ondertussen bleven en blijven we een behouden financieel beleid voeren. Daarbinnen nemen we geen onnodige en onverantwoorde risico’s, maar proberen we wel optimaal kansen die zich voordoen te benutten.

In relatie tot onze maatschappelijke opgave zien we de volgende kritische factoren waar eventuele risico’s aan verbonden zijn:

• We hebben  voldoende beeld van de vraag van (toekomstige) woningzoekenden naar een sociale huurwoning (bepalend hierbij: we hebben   voldoende informatie over de vraag naar woningen in prijs, naar grootte, type, locatie; opgehaalde informatie wordt omgezet in acties);
• We hebben voldoende beeld van de vraag van (toekomstige) huurders over hun huurwoning (bepalend hierbij: informatie/wensen over de huidige woning zijn bij Sité bekend en komen op de juiste plek terecht), huurders weten waarvoor en wanneer ze bij ons  aan kunnen kloppen, we  vragen  naar woonwensen op langere termijn (alleen wanneer woningen moeten worden gerenoveerd/gesloopt moeten worden), opgehaalde informatie zetten we  om in acties;
• De informatie over het vastgoedbezit maakt effectieve onderhoudsbeslissingen mogelijk;  
• Het aantal vrijkomende woningen is voldoende om aan de vraag van de diverse doelgroepen te kunnen voldoen; 
• Er is voldoende capaciteit om aan onze maatschappelijke opgave te voldoen. Dat geldt voor zowel de menskracht in onze eigen organisatie als die bij gemeenten (vergunningen en toetsing) en in de bouwsector. Ook de tijdige beschikking over voldoende bouwmaterialen en energielevering is cruciaal; 
• Ondanks heffingen en beleid van het Rijk beschikken we  over voldoende middelen om onze  opgave te realiseren; 
• Beleid en sturing worden gebaseerd op de juiste informatie en hebben voldoende samenhang met het effect van de beleidsmaatregelen;
• Gegevens (bijvoorbeeld contracten, besluiten) worden voldoende en door medewerkers binnen de processen geregistreerd;
• De huidige capaciteit en competenties binnen onze organisatie  zijn toegerust op de huidige en toekomstige maatschappelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld: meer verantwoording, digitale mogelijkheden);
• Er is duidelijkheid over rollen en verantwoordelijkheden in het (maatschappelijk)netwerk, met onze stakeholders;
• De kwaliteitscontrole op uitvoering van werkzaamheden is zodanig dat we  de regie en control behouden over de partners die voor ons  werken.

Qua strategische, operationele, economische en compliance-risico’s zag ons risicoprofiel er in 2021 als volgt uit:

Afgelopen jaren werd duidelijk dat lokale, provinciale, landelijke of Europese politieke ontwikkelingen verstrekkende gevolgen voor ons hebben. Al langer gold dit voor het huur- en toewijzingsbeleid en de afdracht aan het Rijk.
Wat betreft de verhuurderheffing maakten we ook in 2021 maximaal gebruik van de mogelijkheid om op basis van onze vastgoedinvesteringen korting te bedingen. Samen met onze Noordoostelijke collega’s bleven we ons ook hard maken voor het afschaffen van de verhuurderheffing. Hoewel we blij zijn dat het Coalitieakkoord 2021 – 2025 daarin voorziet zien we daarin nog wel een aantal haken en ogen waarvan we nu inschatten dat deze de regie op en keuzevrijheid rond onze opgave beperken en waarbij de vraag is of dit het belang van onze huurders dient. 

Nieuw in 2021 waren de Haagse besluiten tot eenmalige verlaging van de huren voor lage inkomens en de huurbevriezing van de gereguleerde huurcontracten. Zoals in hoofdstuk 3 aangegeven botsten beide ingrepen  met ons beleid dat de huur past bij de kwaliteit van de woning en   het maatwerk dat we bieden aan huurders in financiële problemen. Bovendien hebben beide besluiten ook op de langere termijn effecten op onze huurinkomsten. En daarmee op  onze investeringscapaciteit.

Tenslotte voorziet de landelijke oplossingsrichting voor het ‘Vestia-dossier’ onder meer in een voor ons ongunstige leningruil met Vestia. Over een periode van 40 jaar vraagt dit een zogeheten volkshuisvestelijke bijdrage van € 4.1 miljoen van ons. Alles tegen elkaar afwegend stemden we hier mee in, mede omdat we inschatten dat een alternatief scenario voor onszelf en de hele sector meer risico’s met zich meebrengt. 

De ontwikkeling van de Achterhoek als krimpregio verloopt anders dan zo’n tien jaar geleden verwacht: zij verloopt niet lineair, de bevolking krimpt minder snel, het aantal huishoudens neemt komende jaren in een aantal gemeenten (waaronder Doetinchem) zelfs nog toe en binnen de regio zijn er verschillen. Vanaf 2030 zet een daling in. Duidelijk was al dat daarbinnen het aantal jongeren afneemt. Recente cijfers bevestigden dit: in 2020 en 2021 groeide de bevolking  weliswaar voor het eerst weer door de komst van mensen van buiten de regio, maar dit zijn vooral ouderen. Tegelijkertijd zagen we in 2021 een enorme stijging van het reacties op onze vrijkomende woningen, deels veroorzaakt door het beperkte aanbod ten gevolge van de stagnerende doorstroom. 

Al die ontwikkelingen samen zorgen voor een spanningsveld tussen de korte en lange termijn. En plaatsen ons voor het vraagstuk: hoe de druk op onze woningen op de korte termijn zoveel als mogelijk te beperken zonder onszelf op de lange termijn met een probleem (leegstand) op te zadelen. In lijn met eerdere besluitvorming maakten we in 2021 maximaal gebruik van de nieuwbouwkansen die zich voordeden, gaven we voorrang aan senioren zodat de woningen die zij achterlieten vrijkwamen voor grotere huishoudens, zetten we onze financiële en praktische bezwaren tegen tijdelijke woonruimtes op zij, riepen we gemeenten op hun verantwoordelijkheid te nemen inzake de prioritering van bijzondere doelgroepen die we moeten huisvesten en herbezinnen we onszelf op dit moment op de verdeling van de schaarse vrijkomende woningen.

Als het om de markt gaat, geldt dat we ons bezit waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Markteffecten, zoals eventuele toekomstige prijsdalingen van vastgoed, hebben daardoor aanzienlijke impact op de waardering van ons bezit. De situatie in 2021 lichten we toe in hoofdstuk 5 en in de jaarrekening. 

Ons verkoopbeleid is gericht op de aansluiting tussen onze voorraad en de behoefte van de huurder , niet op het genereren van kasstromen. Het effect van ontwikkelingen op de overspannen verkoopmarkt op onze beschikbare kasstromen is dan ook beperkt. Tegelijkertijd sturen we op het afbouwen van onze portefeuille bedrijfsonroerend goed. In 2021 besloten we tot de verkoop van diverse objecten, waarvan de overdracht in 2022 plaatsvindt.

Hoewel deze ontwikkeling al een tijdje aan de gang was werd qua marktwerking in 2021 ook de explosieve prijsstijging in het vastgoed manifest. Naast de toelichting op de operationele risico’s vereist dit ook een visie op de langere termijn. De druk op de woningmarkt dwingt ons als het ware komende jaren de voorgenomen renovatie- en nieuwbouwopgave te realiseren. Nadrukkelijker dan een jaar geleden is daar bij de vraag aan de orde hoeveel een investering (inclusief prijsstijging) ons waard is.  Onze visie op investeren in hoogconjunctuur krijgt ook z’n beslag bij de uitwerking van onze financiële polsstok, in die zin dat het ook hier  de uitdaging is om langjariger scenario’s op te stellen.

We willen een aanspreekbare verhuurder zijn die doet wat nodig is. Om dit te kunnen realiseren sturen we al jaren op een effectieve (doen we de goede dingen?) en efficiënte (doen we de dingen goed?) organisatie. Daarbinnen bewaken we voortdurend of het aantal en type medewerker passend is. Waar nodig sturen we hier op bij.

Het hierboven genoemde tekort aan personeel speelt niet alleen bij onze leveranciers en partners, ook zelf ondervonden in 2021 dat het voor vastgoedfuncties  lastig was vacatures met eigen personeel passend in te vullen. Door het inschakelen van interim-krachten wisten we  stagnatie van projecten en onderhoud tot nog toe te voorkomen.  Ook sloten we met een aantal nieuwe medewerkers versneld een contract voor onbepaalde tijd. 

Parallel hieraan werd het belang van aansluiting bij collega-corporaties groter om de kwetsbaarheid van onze eigen bedrijfsvoering te beperken en kosten te besparen. Voorbeelden hiervan zijn de bilaterale samenwerking met ProWonen op ICT-gebied en met Wonion in de RGS-samenwerking bij het onderhoud aan het interieur van onze woningen, en de beleidsvorming in zowel ACo-verband als met andere collega-corporaties uit het Noordoosten. 

Dit alles nemen we ook bij het ontwikkelen van de strategische personeelsplanning waar we in 2021 mee startten. Deze is gericht op de goede match tussen de opgave die we voor ogen hebben en de kwalitatieve en kwantitatieve capaciteit die daar voor nodig is.  

De risico’s op ICT-gebied zijn tweeledig: zijn we voldoende geëquipeerd voor zowel onze externe dienstverlening als interne bedrijfsvoering en is de veiligheid geborgd.
Hiertoe voerden we de Informatie- & Automatiseringsplanning 2021 uit. We sloten een tweejarig contract af voor VastgoedCloud, dat onder meer is gericht op datakwaliteit. 
Daarnaast legden we de basis voor een, aan ons primair systeem gekoppeld, nieuw klant- en zaakportaal dat we in 2022 realiseren en bereidden we als ACo (en founders van Thuis in de Achterhoek)  een nieuw, up-to-date in 2022 te implementeren woonruimteverdeelsysteem voor.  

In meer praktische zin hielden we medewerkers scherp op hun eigen rol rond onze ICT-veiligheid en het beschermen van persoonsgegevens. Daartoe voerden we periodieke phishing-simulaties uit waarvan we de resultaten terugkoppelden, vereenvoudigden we -in lijn met het gewijzigde beleid van de Autoriteit Persoonsgegevens- de melding van een datalek en besteedden we aandacht aan de landelijke Dag van de Privacy.

Tenslotte constateerde accountant BDO op basis van grondig onderzoek naar onder meer de werking van onze ICT/informatiebeveiliging dat Sité zowel qua techniek als bewustzijn en draagvlak binnen de organisatie inzake het belang van (veilige) informatiestromen ‘in control’ is.

De uitgaven aan onze woningvoorraad komende jaren zijn fors, de hiermee gemoeide risico’s divers. Ten eerste is er het risico dat, als projecten vertragen of niet doorgaan, de voorraad beschikbare woningen voor onze doelgroep onvoldoende is of van onvoldoende kwaliteit. Gelet op de aanhoudende vraag naar onze woningen en de vertraagde krimp van de Achterhoekse bevolking is de noodzaak om woningen op zo kort mogelijke termijn toekomstbestendig te maken of toe te voegen afgelopen jaren alleen maar urgenter geworden. 

Daarnaast vormen de renovatie, herontwikkeling, herstructurering, nieuwbouwlocaties en grondposities samen het voornaamste financiële risico. Dit hangt af van de omvang complexiteit van de betreffende projecten en businesscases. Mede daarom is het belangrijk dat we in 2021 de eerste stappen in de realisatie en de bijbehorende (financiële) risico’s periodiek bleven beoordelen aan de hand van de gerealiseerde activiteiten, de voortgang van projecten en het restant van de verwachte werkzaamheden. Relevant in deze zijn ook de eerste stappen die we in 2021 zetten richting een integrale meerjarige onderhouds- en investeringsbegroting zodat we het lange termijnperspectief beter in beeld krijgen.

Naast dit meer ‘reguliere’ risicomanagement betreffende vastgoed werden in 2021 twee risico’s, die de haalbaarheid van onze opgave bepalen, manifest door het (mondiale) tekort aan menskracht en materiaal: vertraging bij met name (sloop/)nieuwbouw en prijsstijging. Naast de hierboven beschreven meer strategische benadering vroeg dit in 2021 ook om concrete acties bij projecten waarover we nog geen definitieve prijsafspraken met onze bouwpartners hadden gemaakt. De prijsstijgingen an sich konden we niet beïnvloeden, wel probeerden we de schade ervan zoveel mogelijk te beperken. Daartoe kochten we voor de reeds in gang gezette projecten verdere prijsstijgingen af en maakten we procesafspraken over het verdelen van de financiële risico’s bij verdere vertraging. 

Parallel hieraan probeerden we vertraging bij vergunningsprocedures te voorkomen door bij gemeenten, die ook een belang hebben bij snelle realisatie, de druk hierover op te voeren.

Van oudsher is de relatief beperkte hoeveelheid vreemd vermogen per verhuureenheid een belangrijke pijler onder onze solide financiële positie. Niettemin hebben we externe financiering nodig om onze opgave te kunnen realiseren. De hiermee gemoeide rente drukt op onze operationele kasstromen. Daarom sturen we van oudsher op een zo laag mogelijk renterisico. De historisch lage rentestand hielp daarbij in 2021. Op termijn neemt ons leningenvolume -en daarmee de betalen rente- toe. Bovendien is ongewis hoe, gelet op het hoge inflatiepercentage en de prijs van koopwoning, de rentestrategie van de Europese Centrale Bank en De Nederlandse Bank eruit ziet. In elk geval denken we dat ons risicomijdende rentebeleid, waarin zowel ons Treasurystatuut als Treasuryjaarplan voorzien, helpt onze renterisico’s beheersbaar te houden. 

Met het spreiden van onze transacties over verschillende financiële instellingen proberen we het kredietrisico (waarbij financiële instellingen niet aan hun verplichtingen jegens Sité kunnen voldoen), te beperken. Daarnaast moeten de financiële instellingen waar Sité zaken mee doet voldoen aan kredietwaardigheidseisen. Bovenstaande is vastgelegd in ons in Treasurystatuut.
Relevant in deze was de leningruil met Vestia, waarvoor we van overheidswege waren aangewezen op de Nederlandse Waterschapsbank (NWB). 

Om aan onze directe verplichtingen te kunnen voldoen, ongeacht of deze crediteuren of financiële instellingen betreffen, moet onze hoeveelheid liquide middelen altijd toereikend zijn. Dit borgden we op diverse manieren: we beschikten over een constante bron van huurinkomsten, spreidden onze vastgoedprojectuitgaven, hadden een kredietfaciliteit van € 5 miljoen en de maximale hoofdsom van de roll-over-leningen bedroeg € 14 miljoen.
Door de lage en negatieve renteniveaus van afgelopen jaren heffen de banken inmiddels een rente over creditsaldi. Zowel een negatief als positief saldo kost ons dus geld. Binnen de voorhanden zijnde mogelijkheden proberen we dit tot een minimum te beperken, bijvoorbeeld door het terugplaatsen van bedragen op de variabele roll-over-lening. Daarnaast vereist dit een liquiditeitsplanning gericht op het daadwerkelijk uitgeven van het extern aangetrokken geld. Ook daarom is het van belang dat we zorgvuldig sturen op de realisatie van onze vastgoedactiviteiten.

Onze verslaggeving richting het Ministerie en de externe toezichthouders gaat gemoeid met enige risico’s die zich met name toespitsen op de toerekening van kosten en enige -onvermijdelijke- subjectiviteit rond waarderingsvraagstukken. Ook is er een risico dat samenhangt met de inrichting en werking van de rapportagesystemen. Met een uitgebreide toelichting op de waarderingsgrondslagen en belangrijke inschattingen maken we dit in de jaarrekening en hoofdstuk 5 inzichtelijk. Voor het waarderen van ons vastgoed maken we gebruik van een (deels) geautomatiseerd taxatiesysteem, dat rekent met vaste parameters. Bij iedere aanpassing van een parameter is helder wie van onze interne taxateurs dit heeft gedaan en waarom. Daarnaast geven externe taxateurs een taxatierapport af bij de waardering. 
Ook op dit terrein anticipeerden we zo goed mogelijk op eventuele risico’s en dachten we onder meer mee met de Raad voor de Jaarverslaggeving. 

We waarderen grondposities op basis van de grondexploitatie, agrarische waarde of externe taxaties, afhankelijk van het risicoprofiel. Aanpassingen qua waarde van de grondposities zijn onderhevig aan mutaties in de planontwikkeling van deze posities en voortschrijdende inzichten en aan- en verkoop (waaronder  het besluit tot behoud van grond aan het Zelhemse Broek en de verkoop van de resterende grond aan de Doetinchemse IJsselstraat). 
In de managementrapportages die we per tertiaal opstelden verantwoordden we onder meer over de status, het risicoprofiel en de waardeontwikkeling van grondposities.

In 2016 kozen we er bij de administratieve scheiding tussen ons DAEB- en niet-DAEB-bezit (dat bestaat uit circa 300 woningen, grondposities en 900 eenheden overig bezit, zoals garages en bergingen) nadrukkelijk voor een DAEB-corporatie te zijn en ons primair te focussen op verhuur van woningen aan de laagste inkomens. Overeenkomstig sturen we al jaren op het afstoten van de objecten die niet passen binnen onze opgave en bedrijfsvoering en/of risicovol zijn. In dat kader past het besluit tot de verkoop van bedrijfsruimte aan het Hof van Parijs en het Hof van Rome in Doetinchem. Daarnaast hielden we vast aan de lijn om in principe niet in te gaan op verzoeken dergelijke objecten van anderen over te nemen. 

De checks and balances in onze bedrijfsvoering zijn er mede op gericht dat we voldoen aan wet- en regelgeving. Dit is geborgd in onze statuten, interne reglementen en primaire systeem. Afhankelijk van de aard van werkzaamheden toetsen we dit jaarlijks continu of periodiek. 
Daarbinnen heeft het voorkomen van fraude nadrukkelijk onze aandacht. Dit valt of staat met het juiste morele kompas van management en medewerkers, de continue aandacht van onze organisatie voor integriteit en de beschikking over tools om fraude te voorkomen en integriteit te waarborgen. Aanvullend op hetgeen daarover onder ‘Integriteit’ is opgenomen, draagt de ver doorgevoerde functiescheiding bij onze processen hier aan bij. Waar mogelijk borgen we de functiescheiding in onze automatisering. Daarnaast is onze -in 2021 geactualiseerde- procuratieregeling zodanig ingericht dat deze, waar aan de orde, voor alle lagen binnen de organisatie heldere richtlijnen bevat over rollen, verantwoordelijkheden, procedures en mandaten. Dit vanuit het vier- of meer ogen-principe. 
De Controle- & Auditplanning 2021, die zowel voorzag in (preventieve) audits als de jaarlijkse check op de actualiteit van onze statuten en interne reglementen droeg daar aan bij. We volgden ontwikkeling van nieuwe regelgeving proactief en op de voet.   
Nieuwe wetgeving (gewijzigde Woningwet, WBTR, Europese aanbesteding) toetsten we onmiddellijk op de noodzaak tot aanpassing van onze reglementen en/of werkwijzen. We zorgen er voor dat we altijd flexibel genoeg zijn daar adequaat op te anticiperen. In 2021 zijn geen vermoedens of gevallen van fraude geconstateerd.
Tenslotte geldt dat Sité ook in 2021 niet vergunningplichtig was ten aanzien van de Warmtewet.

Om juridische en fiscale risico’s te beperken lieten we, zoals we altijd doen, complexe en (financieel) omvangrijke overeenkomsten toetsen door een externe fiscaal of juridisch adviseur. Ook waren onze organisatie en RvC verzekerd tegen aansprakelijkheidsclaims. 
Waar aan de orde informeerden we de Belastingdienst over de geïdentificeerde fiscale risico's en de maatregelen om deze te beheersen. Bovendien stemmen we standpunten, waar (mogelijk) een meningsverschil over kan ontstaan, zo veel mogelijk tijdig af met de Belastingdienst. Hierdoor is er vooraf zekerheid over onze fiscale positie en wordt het risico op eventuele correcties naderhand beperkt. Door de fiscale verplichtingen en risico’s goed in beeld te hebben kunnen we op betrouwbare en integere wijze voldoen aan de wettelijke verplichtingen. In 2021 gingen  we in dat kader met de Belastingdienst in gesprek  over de afwaardering van slooppanden en de vorming van een voorziening voor groot onderhoud in vpb-aangifte. We verwachten hier in 2022 overeenstemming met de Belastingdienst over te bereiken.