Een klimaatpositieve toekomst
Sité wil haar huurders een fijn thuis bieden. Daar hoort een woning bij die gezond en comfortabel is, in een fijne leefomgeving met prettig klimaat. Mede daarom voelen we ons verantwoordelijk duurzaamheid serieus op te pakken en daarin het goede voorbeeld te geven richting huurders en medewerkers.
Dat we als samenleving verdere klimaatverandering moeten voorkomen en duurzamer moeten gaan leven is al langer duidelijk en wordt, blijkens recente ontwikkelingen, steeds urgenter. Denk aan de warmere zomers, heftige regenbuien en lange periodes van droogte. Door de COVID-19-pandemie en de oorlog in Oekraïne zijn de prijzen van grondstoffen en energie bovendien gestegen. Al deze ontwikkelingen hebben directe gevolgen voor onze huurders.
Samen op weg naar een klimaatpositieve toekomst
Het realiseren van de duurzaamheidsambities uit onze meerjarenkoers vraagt een meer structurele en integrale aanpak. Daarom zetten we in 2022 de stap naar voren door het ontwikkelen van het vijfjarig programma ‘Samen op weg naar een klimaatpositieve toekomst’. Dit is gericht op al onze huidige én toekomstige huurders met als lange termijn-doelen:
- Energieneutraal: we gebruiken zo min mogelijk energie en wekken energie duurzaam op;
- Circulair: we produceren geen afval meer en gebruiken spullen en grondstoffen steeds opnieuw;
- Klimaatbestendig: we passen ons aan het veranderende klimaat aan door meer groen en blauw en zorgen voor biodiversiteit.
Daarmee kunnen we onze verduurzamingsopgave bestendigen en verbreden. De gedachte bij deze overall-benadering is dat duurzaamheid in onze organisatie even vanzelfsprekend wordt als onze aandacht voor het aansluiten op huurderswensen en inspanningen in het sociaal domein. Het programma, dat onder meer een aantal pilots bevat, zetten we in 2022 in de steigers.
Wat betreft de transformatie naar een toekomstbestendig, verduurzaamd woningbezit werken we via onderhoud, renovatie en de in hoofdstuk 1 beschreven nieuwbouwopgave toe naar een CO2-neutrale en aardgasvrije voorraad in 2050 waarin het voor huurders prettig is om te verblijven en die de woonlasten en exploitatiekosten laag houdt. Om dit op een verantwoorde manier te bereiken maakten we ook in 2022 gebruik van ons eerder opgestelde CO2 koersplan, uitgaande van twee fases: eerst isoleren en vervolgens het toevoegen van (aanvullende) installaties met een zo beperkt mogelijk gebruik van fossiele brandstoffen. Daarbij beginnen we met het verbeteren van woningen met de laagste energielabels. Op deze manier streven we er naar jaarlijks zo’n 200 tot 250 woningen aan te pakken, waarbij we de duurzaamheidsmaatregelen koppelen aan een natuurlijk onderhoudsmoment. Dit betekende in 2022 onder meer dat huurders na de renovatie van hun woning gasloos konden koken.
In 2022 vormden met name de ongewisheid over prijsontwikkeling en de complexiteit van de verduurzamingsopgave een belemmerende factor bij onze groot onderhoud- en renovatieprojecten. Niettemin besteedden we circa € 31 miljoen -zo’n 56% van onze huurinkomsten- aan het in stand houden van de kwaliteit van onze woningen. Dit was vergelijkbaar met 2021.
Een mooi voorbeeld waarin de verschillende verduurzamingselementen samenkomen is de sloop/nieuwbouw van twee flats aan de Doetinchemse Beethovenlaan (zie hoofstuk 1). We maken daar onder meer gebruik van biobased gevel- en binnenwandmateriaal en demontabele en herbruikbare elementen en plaatsen keukens van FSC-hout dat voor 95% recyclebaar is.
Behoud van kwaliteit
Een aanzienlijk deel van de onderhoudsuitgaven besteedden we aan het schilderen van onze woningen, het op verzoek van zo'n 150 huurders aanbrengen van zonnepanelen, het plaatsen van rookmelders en collectieve installaties en de herstelwerkzaamheden aan MFA De Zonneboom in Doetinchem. Ook vervingen we de badkamers, keukens en toiletten in onze ruim 110 woningen in Ulft. Daarnaast zijn de kosten voor het forse onderhoud aan de binnen- en buitenkant van onze portiekflats aan de Bizetlaan en Verdilaan in Doetinchem, dat we in 2023 uitvoeren, aanzienlijk. In 2022 leverden we daarvoor een extra financiële bijdrage aan de betreffende Verenigingen van Eigenaren.
Op totaalniveau realiseerden we -exclusief investeringen- ruim van 90% van onze onderhoudsbegroting.
De conditiemetingen die we uitvoerden gaven ons steeds meer inzicht in de staat van onze woningvoorraad en zijn ook een belangrijke onderlegger voor onze komend jaar te actualiseren MeerjarenOnderhoudsBegroting. Deze wordt geënt op hetgeen werkelijk nodig is in plaats van normbedragen. Zodoende worden we beter in staat onze onderhoudsbegroting overeenkomstig uit te voeren.
Reparatieonderhoud
Mutatieonderhoud
Uit de in 2022 verschenen Aedes Benchmark over 2021 bleken onze onderhoudskosten hoger dan in 2020 en het sectorgemiddelde. De verklaring hiervoor zit hem vooral in het aanzienlijke aandeel oudere woningen waarvan we de kwaliteit op het gewenste niveau willen houden.
Aedes Benchmark: onderhoud & verbetering
Eind 2022 was de conditiescore van ons bezit als volgt:
| 2022 | 2021 | |||
|---|---|---|---|---|
| Totaalscore | C | |||
| Geharmoniseerde instandhoudingskosten | € 4.145 | |||
| Instandhoudingskosten vijfjarig gemiddelde | € 3.658 | € 3.293 | ||
| Instandhoudingskosten referentiewaarde vijfjarig gemiddelde | € 3.247 | € 2.956 | ||
| Instandhoudingskostenindex vijfjarig gemiddelde | 113 | C | 111 | C |
| Technische woningkwaliteit (EP2) | 193,5 kWh/m2 | |||
| Technische woningkwaliteit referentiewaarde | 201,2 kWh/m2 | |||
| Technische woningkwaliteitsindex | 96 | B | ||
| Ervaren woningkwaliteit | 6,6 | 6,6 | ||
| Ervaren woningkwaliteit referentiewaarde | 6,81 | 6,9 | ||
| Ervaren woningkwaliteitsindex | 97 | C | 96 | C |
Bovenstaande conditiescore van onze woningen zegt niet zozeer iets over de basiskwaliteit, maar wel iets over onze opgave in relatie tot het streven in de Nationale Prestatieafspraken dat er in 2026 geen huurwoningen meer in slechte staat van onderhoud mogen verkeren. Gelet op het percentage van 1.74% (peildatum 31 december 2022) lijkt die doelstelling voor ons haalbaar.
Verbetering van ons vastgoed
Ook ons groot onderhoud- en renovatieprogramma voor 2022 was ambitieus, maar waren we gedurende het jaar genoodzaakt neerwaarts bij te stellen door onzekerheden over prijsstijgingen en de complexe verduurzamingsopgave die hiermee gemoeid is. Niettemin leverden we in 2022 de laatste tranche van 95 renovatiewoningen in Overstegen op. Daarmee rondden we dit meerjarige project, dat in totaal ruim 240 woningen besloeg, af.
In Doetinchem renoveerden we ook 101 appartementen aan het Rode-Kruisplein, startten we de transformatie van een school naar bedrijfspand aan de Tirol en bereidden we de renovatie van 64 woningen aan de Van Enststraat, Remmelinkstraat en Seinhorststraat voor.
Ook verbeterden de energielabels van bestaande woningen, vonden de energiebespaarboxen die we samen met de Agem en gemeente Doetinchem beschikbaar stelden gretig aftrek bij onze huurders, nam de CO2-uitstoot van onze woningvoorraad af, verbeterde de datakwaliteit om hier op te kunnen sturen en waren we tevreden over onze scores in de Aedes Benchmark over 2021.
De woningen met een laag energielabel hebben onze extra aandacht en hebben we goed in beeld. Komende tien jaar zijn zij onderdeel van ons projectenprogramma. De Nationale Prestatieafspraken vragen een extra versnelling van onze eigen ambitie. Uiterlijk in 2028 moeten alle E-, F- en G-labels uit de corporatiesector zijn verdwenen. In 2022 startten we de uitwerking van een aanpak om dit doel te realiseren.
De gemiddelde CO2-uitstoot beweegt langzaam in de juiste richting. We bereiden ons voor op een versnelling, hetgeen is terug te zien in de aanzienlijke hoeveelheid projecten waarvoor we in 2022 plannen ontwikkelden, waaronder Brouwerskamp, Verzetslaan, Baak, Steenderen en Wehl.
Aedes Benchmark 2022: duurzaamheid
| Totaalscore | B | |
|---|---|---|
| Energetische prestatie (EP2) | 193,5 kWh/m2 | B |
| C02-uitstoot warmtevraag | 19,5 kg/m2 | B |
| Isolatieprestatie | 43,6 kWh/m2 | B |
Andere verduurzamingsactiviteiten
Naast aandacht voor onze woningen organiseerden we, samen met onze partners, ook op andere terreinen duurzame activiteiten. Voorbeeld hiervan was de nieuwe ‘struikroof’-actie bij onze sloopwoningen in Drempt. Ook legden we met gemeente Doetinchem, Stichting Present en Stichting Struikroven de basis voor het uitbreiden van deze vitale coalitie, zodat we het struikroven in de toekomst niet beperken tot onze sloop- of renovatieprojecten en ook ondernemers te betrekken.
Ook zetten we grote en kleine stappen om onze eigen bedrijfsvoering duurzamer te maken. Bijvoorbeeld door elementen van circulair bouwen toe te passen bij de herinrichting van het dakterras op ons kantoor, de thermostaat in ons kantoor lager te zetten, zo min mogelijk papier te verbruiken, zoveel mogelijk gebruik te maken van bedrijfsfietsen en blijvend aandacht te vragen voor het zuinig verbruik van onze apparatuur. Het hierboven genoemde programma richting een klimaatpositieve toekomst biedt ook handvatten voor progressie en verbreding op dit vlak.
