Fijn wonen: betaalbaarheid
Sité is er voor betaalbare woningen voor mensen die niet op de (koop)markt in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Betaalbaar betekent dus niet per definitie goedkoop. We willen in alle categorieën woningen aanbieden en bepalen de huur op basis van de kwaliteit van de woning. De toewijzing/passendheid van de woning hangt af van het inkomen en leefwijze van de huurder. Betaalbaarheid borgen we niet in ons eentje, maar met anderen: het Rijk bepaalt de normen voor betaalbaarheid en zorgt waar nodig voor huurtoeslag, huurders zijn verantwoordelijk voor hun huishoudboekje, Sité zorgt voor betaalbare en passende huurprijzen in diverse categorieën.
De Aedes Benchmark over 2021 liet zien dat we dat betreft zowel in vergelijking met het voorgaande jaar als met de rest van de corporatiesector op het juiste spoor zitten en tot de best scorende corporaties behoren. En zoals in hoofdstuk 10 is te zien groeide het DAEB-segment in 2022 mee met onze totale woningvoorraad.
Aedes Benchmark: beschikbaarheid & betaalbaarheid
| 2022 | 2021 | |
|---|---|---|
| Deelscore beschikbaarheid | B | A |
| Deelscore betaalbaarheid | A | B |
| Deelscore huisvesten doelgroepen | A | B |
| Ontwikkeling totale voorraad (DAEB) | -0,10% | 2,70% |
| Ontwikkeling voorraad tot hoge aftoppingsgrens (DAEB) | 5,10% | 1,20% |
| Aandeel tot aftoppingsgrens binnen vrijkomend aanbod | 90,30% | 88,00% |
| Huurprijs (DAEB) | € 552 | € 552 |
| Verhouding huur/maximaal toegestane huur (DAEB) | 67,90% | 68,80% |
| Verandering huurprijs t.o.v. afgelopen jaar (DAEB) | -0,10% | 3,00% |
| Toewijzingen aan huishoudens met inkomen < passend toewijzen-grens | 75,90% | 71,60% |
| Match voorraad / doelgroep passend toewijzen (DAEB) | 93,90% | 85,00% |
Wensportefeuille & huurbeleid
Ons doel is zoveel mogelijk verschillende huishoudens betaalbare woonruimte te bieden. In ons streefhuurbeleid beogen we een stijging van de huren op totaalniveau richting 75% van wat we wettelijk mogen vragen. Dit draagt er mede aan bij dat we onze woningen passend kunnen toewijzen aan een bredere doelgroep. Tegelijkertijd verruimt dit de financiële armslag van Sité.
Concreet houdt ons beleid op hoofdlijnen in dat het aantal goedkoopste woningen afneemt en het aantal woningen met een iets hoger -nog steeds toeslaggerechtigde- huur stijgt. Hierdoor komen nu ook huishoudens met een iets hoger inkomen aan bod.
Bij mutatie van woningen pasten we ons streefhuurbeleid toe. Ook verhoogden we, in lijn met wet- en regelgeving, halverwege het jaar de huur van onze woningen met 2,3%. Ondanks deze stijging blijft onze gemiddelde huur onder het landelijk gemiddelde.
Bovenstaande grafiek laat de ontwikkeling van de huidige wensportefeuille in huurprijzen gedurende afgelopen twee jaar zien. Op de langere termijn is de vraag wat de uitwerking van de Nationale Prestatieafspraken inzake huurmatiging en -verlaging voor ons eigen beleid betekent. In 2023 maken we hier de balans over op en maken op basis daarvan waar nodig keuzes zoveel mogelijk integraal in de driehoek van betaalbaarheid-beschikbaarheid-duurzaamheid.
Toewijzing
In lijn met wet- en regelgeving stuurden we voorheen op het huisvesten van de primaire doelgroep met de laagste inkomens. Door de omvang van deze groep en het vrijkomende, goedkope woningaanbod waren we hier jarenlang relatief makkelijk toe in staat. Omdat huishoudens met een iets hoger inkomen hierdoor onvoldoende aan bod kwamen en we omwille van de veerkracht van wijken ook een te hoge concentratie van de laagste inkomens willen voorkomen, probeerden we afgelopen twee jaar meer gebruik te maken van de wettelijke ruimte om de huishoudens met een iets hoger inkomen te huisvesten.
Met een toewijzing van 98,2% aan huishoudens met de laagste inkomens kwam dit in 2021 nog niet zo uit de verf. In 2022 waren we beter in zowel te voldoen aan de wettelijke norm als gebruik te maken van de vrije ruimte van 5%. Dit doordat we, in lijn met onze meerjarenkoers, optimaal tegemoet kwamen aan de woonwensen van onze huurders. Hetzij omdat zij terugkeerden naar hun gerenoveerde woning terwijl hun inkomen daar inmiddels niet meer op aansloot of doorstroomden naar een kleinere woning. De passendheid qua woonwensen stond voorop en ook de beoordeling van de betaalbaarheid was daarbij van belang. Dat ging niet enkel over de huurprijs, maar over de totale woonlasten. Bij een ‘niet passende’ toewijzing kijken we daar standaard kritisch naar en besluiten op basis daarvan of we vasthouden aan ons huurprijsbeleid of maatwerk leveren.
Passend toewijzen norm Rijk: ≥ 95%)
| Aantal nieuwe contracten | Contracten passend toegewezen in aantallen | Contracten passend toegewezen in % | |
|---|---|---|---|
| Tot AOW-leeftijd | |||
| Huishouden 1 persoon | 175 | 169 | 96,6% |
| Huishouden 2 personen | 41 | 40 | 97,6% |
| Huishouden ≥ 3 personen | 27 | 27 | 100,0% |
| Vanaf AOW-leeftijd | |||
| Huishouden 1 persoon | 33 | 30 | 90,9% |
| Huishouden 2 personen | 12 | 9 | 75,0% |
| Huishouden ≥ 3 personen | 0 | 0 | 0,0% |
| Studenten | 2 | 2 | 100,0% |
| Statushouders | |||
| Huishouden 1 of 2 personen | 17 | 17 | 100,0% |
| Huishouden ≥ 3 personen | 11 | 9 | 81,8% |
| Totaal | 318 | 303 | 95,3% |
Wat betreft de toewijzing per huurcategorie waren de voornaamste veranderingen ten opzichte van 2021: de zowel absolute als relatieve afname in de laagste huurcategorie (2022: 89; 2021: 141) en de stijging van het aantal woningtoewijzingen aan 1-2 persoonshuishoudens met een huur tussen € 633,25 en € 763,47 (2022: 176; 2021: 48). Dit kwam voort uit ons streefhuurbeleid en werd mogelijk gemaakt door het vrijkomende aanbod.
Huurders aan het wonen houden
Ondanks ons gematigde huurprijsbeleid lukt het sommige van onze huurders (tijdelijk) niet om op tijd hun huur te betalen. Ook in 2022 konden zij er op rekenen dat wij alle registers open trokken om te voorkomen dat zij (nog verder) in financiële problemen raakten of -in het uiterste geval- het dak boven hun hoofd verloren. Dit deden we samen met onze partners. Door er met hen ‘dicht bovenop’ te zitten, korte onderlinge lijntjes en goede communicatie met huurders slaagden we er ook in 2022 onder meer in het aantal ontruimingen ten gevolge van huurachterstand tot een minimum te beperken.
Hoewel de COVID-19-pandemie voor velen in 2022 geen bron van zorg meer was, bleven we waar nodig maatwerk bieden aan huurders van ons bedrijfsonroerend goed die door de COVID-19-maatregelen in financiële nood verkeerden. In het voorjaar rondden we dit af en maakten de balans op: in de periode april 2020 – april 2022 hebben we aan hen in totaal ruim € 84.000 aan huur kwijtgescholden.
Wegens gebrek aan animo van deelnemende jongeren besloten we onze deelname aan de landelijke pilot Huren zonder zorgen, gericht op het voorkomen van financiële problemen voor zelfstandige jongeren tussen de 18 en 27 jaar, te beëindigen.
Energielasten
Ondanks onze inspanningen om woningen betaalbaar te houden voelden onze huurders gedurende het gehele jaar een andere, toenemende druk op de betaalbaarheid van hun woonlasten: die van de stijgende energieprijzen. We zijn ons ervan bewust dat juist onze doelgroep hier het meest onder te lijden heeft. We besloten dan ook om -aanvullend op het fasegewijs verduurzamen van onze woningen- op verantwoorde wijze alles te doen wat in onze macht ligt om (onnodig) hoge energielasten te voorkomen en de impact van de stijgende energieprijzen te beperken. Met onder andere de Achterhoekse gemeenten en Agem rolden we algemene maatregelen (waaronder voorlichting over energiebesparing en het aanvragen van subsidies, plus hulp bij afstellen van radiatoren en het waterzijdig inregelen van verwarmingsinstallaties) verder uit. Parallel daaraan richtten we ons op de 1.100 huishoudens met blokverwarming die het meest in de verdrukking dreigen te komen en het meest afhankelijk zijn van de keuzes die Sité maakt. In de collectieve contracten is, net als voor individuele gebruikers, sprake van een forse verhoging van de gas- en elektriciteitslasten. We belasten deze kosten wel door in de voorschotten, maar zetten ons aan de hand van drie lijnen uitgebreid in voor deze huurders:
- Voorlichting: via een mobiel team/inloopspreekuur bij de betreffende flats, telefonisch/digitaal of via onze partners, waaronder Agem;
- Kleine concrete maatregelen door de inzet van een mobiel team dat op verzoek langskomt om te beoordelen of en wat kan helpen;
- Gelijke behandeling van de huurders van de diverse flats met een collectieve aansluiting, vooruitlopend op wetgeving. Dit met een financieel risico voor Sité en niet voor de huurders.
Aan het eind van het jaar constateerden we dat een golf aan probleemsituaties was uitgebleven. We houden echter rekening met een heel ander scenario in 2023.
