Fijn wonen: beschikbaarheid
We zetten ons in om voldoende woningen beschikbaar te hebben. Met voldoende bedoelen we dat ons woningaanbod aansluit bij de vraag die er is.
In 2022 zat de landelijke woningmarkt op slot, stegen de prijzen van koopwoningen en was er nauwelijks doorstroming. Dit had ook z’n uitwerking op de doorstroom van statushouders, een lager mutatie-aantal en minder vrijkomend woningaanbod. Tegelijkertijd hield de vraag naar woningen aan, zowel vanuit regulier woningzoekenden als de uitstroom beschermd wonen, de maatschappelijke opvang en verhoogde taakstelling statushouders. De hoge bouwkosten en een moeizame bouwproductie zorgden voor een extra uitdaging.
Gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad
Ons portefeuilleplan en wensportefeuilles voor de langere termijn geven richting aan de ontwikkeling van onze vastgoedportefeuille, dienen als programma voor het (verder) uitwerken van facetbeleid, fungeren als bouwsteen voor gebiedsvisies en prestatieafspraken en gebruiken we als acquisitie- en toetsingskader bij het beoordelen van nieuwe projectinitiatieven. Hierin zoeken we naar de balans tussen voldoende woningen qua type en aantallen die zowel op de korte als lange termijn passen bij de huidige en verwachte vraagontwikkelingen.
In 2022 actualiseerden we het portefeuilleplan en de wensportefeuilles. De kern daarvan bleef overeind: via renovatie, (sloop/)nieuwbouw en -het eveneens in 2022 herijkte- aan-, terug- en verkoopbeleid van woningen transformeren we onze woningvoorraad. In de gemeente Doetinchem neemt de voorraad verder toe, in de gemeenten Bronckhorst en Oude IJsselstreek zien we vooral een opgave gericht op het verbeteren van de kwaliteit van onze woningen.
Daarnaast werken we toe naar een betere spreiding van ons aanbod qua grootte, type en prijs. Dit betekent een verschuiving naar meer toegankelijke woningen in de vorm van appartementen, multifunctionele woningen en voldoende woonruimte voor gezinnen.
We legden dit ook vast in onze herijkte visie op onze woningvoorraad in Bronckhorst, de Regionale Woonagenda en de met bewonersvereniging Siverder en gemeente Bronckhorst en gemeente Doetinchem voor 2023 gemaakte prestatieafspraken. De meest recente -in de Achterhoek Monitor en Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheidsonderzoek (AWLO) opgenomen- cijfers laten een langere periode van groei in bevolking en huishoudens zien, zeker in Doetinchem. Deze inzichten vertaalden we in 2022 in ons portefeuilleplan en resulteren in een groei van het nieuwbouwprogramma in Doetinchem en beperkte ophoging van de nieuwbouwopgave in Bronckhorst. Concreet houdt dit in dat we in de periode tot en met 2030 bijna 270 sloopvervangende nieuwbouwwoningen realiseren en 450 extra woningen toevoegen. Een deel daarvan is flexwoningen.
Parallel hieraan voerde de regio het gesprek over het minimum van 30% sociale huurwoningen per gemeente waar de Nationale Prestatieafspraken in voorzien. De gemeenten verschilden hierover van mening en als ACo (Achterhoekse Corporaties) stelden we dat 23% afdoende is. Voor Sité is dit vraagstuk minder urgent omdat Doetinchem-breed, i.e.: door Sité en andere partijen, de 30% al is gerealiseerd en we door ons relatief beperkte bezit in de gemeenten Bronckhorst en Oude IJsselstreek niet de preferente partij zijn.
Vraag & aanbod
In 2022 hield de groeiende vraag naar woningen aan terwijl het aanbod door de stagnerende woningmarkt en doorstroming nog beperkter werd. Net als elders in de Achterhoek kwamen hierdoor onvoldoende woningen vrij en werd het voor onze woningzoekenden nog moeilijker aan woonruimte te voorkomen. Dit gold voor zowel de groep die we via bemiddeling met voorrang een woning toewezen als voor de ‘reguliere’ woningzoekenden. Hierdoor kwam de gemiddelde zoektijd in Doetinchem voor het eerst boven onze norm van maximaal twaalf maanden uit.
Desondanks was de gemiddelde zoektijd in vergelijking met andere regio's nog beperkt. Daarbinnen waren er wel verschillen tussen leeftijd- en inkomenscategorieën: gezinnen in de leeftijd tussen 30 en 55 jaar en middeninkomens zochten relatief lang; lagere inkomens, starters en senioren relatief korter.
De neerwaartse ontwikkeling van de mutatiegraad houdt in absolute zin in dat er minder mutaties zijn en er minder vrijkomend aanbod beschikbaar is.
Op diverse manieren probeerden we deze ontwikkeling, die een aantal jaren geleden inzette, te keren. Door onze nieuwbouwwoningen zo efficiënt mogelijk te realiseren, de nieuwbouwopgave op te schroeven en woningen langer te behouden dan we eerder van plan waren, zoals bij drie van de zes flats aan de Doetinchemse Leerinkstraat.
Ook onze woningtoewijzing proberen we daar op in te richten, teneinde de ‘verhuistrein’ op gang te helpen. In 2022 draaiden we daartoe aan diverse knoppen, waaronder het tot een minimum beperken van de leegstand. De gemiddelde leegstand voortkomend uit het verhuurproces bleef onder de hiervoor gestelde norm van vijf dagen en werd vooral veroorzaakt door ontruiming en toewijzing in het kader van de WMO.
Gemiddeld stonden onze woningen 15,6 dagen leeg omdat er onderhoud nodig was. Dit gold met name voor de vervanging van badkamers, keukens en toiletten plus het verwijderen van asbest. Hier hadden we nog geen norm voor, maar deze categorie leegstand vonden we te hoog. Daarom spreken we hier in 2023 een norm over af met onze onderhoudspartners.
Daarnaast probeerden we het verhuisproces te vergemakkelijken voor senioren die hun grotere woning wilden verruilen voor kleinere, passender woonruimte. Ook wezen we onze nieuwbouwwoningen met voorrang toe aan ‘zittende’ huurders en lanceerden als proef de Facebook-pagina ‘Woningruil Sité Woondiensten’, waarmee huurders onderling een match kunnen zoeken met een woning die beter bij hun situatie past.
Ook grepen we elke kans om zelf ons aanbod optimaal in te zetten. Een voorbeeld hiervan was de poging een grote leegstaande woning in Wehl als Friends Wonen-concept te verhuren aan Wehlse jongeren zonder relatie of gezamenlijke huishouding. Helaas waren er onvoldoende kandidaten die aan deze voorwaarden voldeden. We blijven achter het concept staan, maar besloten deze locatie daar niet langer voor in te zetten. Met medewerking van gemeente Doetinchem verhuurden we de betreffende woning aan een groot gezin statushouders.
Lang zelfstandig thuis
Ook het aantal ouderen dat bij ons een woning huurt groeit al een aantal jaar. Sommigen zijn op zoek naar andere, meer passende woonruimte, anderen blijven wonen in hun huidige woning. Al enige jaren troffen we maatregelen om dit -veilig en comfortabel- mogelijk te maken. De ervaringen daarmee namen we mee in de visie op Lang zelfstandig thuis wonen die we in 2022 opstelden. Kern daarvan is dat wij de woning leveren en actief de samenwerking zoeken met partners met expertise op andere gebieden. Daarbinnen is doorstroming een belangrijk onderdeel omdat dit er aan bijdraagt dat onze woningvoorraad beter ingezet wordt.
We realiseerden ook een deel van uitvoeringsprogramma voor het beter toegankelijk maken van onze flats voor minder validen, waaronder de realisatie van scootmobielplaatsen bij een aantal van onze flats.
Omwille van het langer zelfstandig thuis wonen van onze huurders hadden we ook in ACo-verband plannen om -mede met behulp van gelden vanuit de 8RHK Ambassadeurs (zie ook hoofdstuk 5) in het kader van de Regiodeal met het Rijk- een boost te geven aan het seniorproof maken van onze woningen. De uitwerking stagneerde door organisatorische beperkingen bij de uitvoerende partijen. Als ACo besloten we samen door te willen. De uitwerking daarvan volgt in 2023. De ontvangen subsidiegelden betaalden we in 2022 terug.
Bijzondere doelgroepen
De groep personen die zorg of andersoortige begeleiding nodig heeft maar door het Rijk geacht wordt zo veel als mogelijk zelfstandig in een reguliere woning te wonen, groeit gestaag en is grotendeels op corporatiewoningen aangewezen. We voelen de verantwoordelijkheid die doelgroepen te huisvesten, maar maken ons hier zorgen over en zien het als een uitdaging keuzes te maken bij het voorrang geven aan specifieke doelgroepen.
De verhoogde taakstelling voor gemeenten om statushouders te huisvesten droeg er aan bij dat de druk vanuit de diverse doelgroepen nog groter werd, terwijl het aantal beschikbare woningen opnieuw daalde en het aantal reacties van reguliere woningzoekenden onverminderd groot bleef. Hierdoor was het lastiger om passende woningen te vinden voor bijzondere doelgroepen en waren er in verhouding minder woningen beschikbaar voor de uitstroom beschermd wonen.
Als ACo herijkten we ons toewijzingsbeleid, dat in 2023 van kracht wordt. Onderdeel daarvan is dat we bij een aantal bijzondere doelgroepen niet langer als corporatie de woning selecteren, maar hen met behulp van een urgentiestatus zelf een passende woning laten zoeken. We denken dat zij hierdoor sneller een woning naar wens vinden.
Wat betreft het resultaat in 2022 zijn we tevreden over de 12,4% bijzondere toewijzing ten opzichte van het totaal aantal toewijzingen, zeker gelet op onze inspanningen om zowel reguliere als bijzondere doelgroepen woonruimte te bieden. Het passende aanbod dat we hadden konden we op een goede manier inzetten.
Daarnaast wezen we ruim 35 woningen toe via bemiddeling door een instantie, waarvan meer dan de helft via gemeente Doetinchem. Andere instanties waren Autimaat, Entrea Lindenhout, gemeente Bronckhorst, Leger des Heils, Sius en Workmate Company.
Ondanks het beperkte woningaanbod, de verhoogde taakstelling en de grote omvang van de betreffende huishoudens waren we zowel in Bronckhorst als Doetinchem in staat te voorzien in het benodigde aantal woningen voor statushouders. In de gemeente Oude IJsselstreek lag er ook in 2022 in deze geen opgave voor ons.
Met onze regionale collega-corporaties, gemeenten, IrisZorg en het Leger des Heils werkten we via het Housing First-concept aan de door het Rijk beoogde afbouw van de maatschappelijke opvang. Bij de tussenevaluatie in 2022 keken we terug op een mooi gezamenlijk proces en maakten we nadere afspraken over samenwerking en begeleiding. Als corporaties leverden we de tien vereiste woningen, waarvan twee door Sité. Door het beperkte aantal woningen en de inspanning die nodig is om een goede match te vinden besloten we de pilot te verlengen en zodoende meer ervaring op te doen.
Bijzonder in 2022 was de komst van Oekraïense vluchtelingen. Diverse huurders waren bereid hen op te vangen. Met Buurtplein en Laborijn probeerden we deze gastvrije gedachte in duurzame goede banen te leiden. Vanuit onze organisatie leverden we hiervoor secretariële menskracht.
Herijking toewijzingsbeleid
Het vervangen van ons technisch verouderde, regionale woonruimteverdelingssysteem Thuis in de Achterhoek was een goed moment om met onze collega's ProWonen en Wonion de regionale verdelingssystematiek tegen het licht te houden. Samen ontwikkelden we een nieuw toewijzingsbeleid dat op een positief advies van de huurdersorganisaties kon rekenen. Het nieuwe beleid vormde de basis voor het nieuwe Thuis in de Achterhoek, dat begin 2023 live ging. Hiermee ging een lang gekoesterde wens van Sité in vervulling: van één woonruimteverdeelsysteem naar uniformiteit in beleid en regels waarbij keuzevrijheid, eenvoud en transparantie voorop staan. Een systeem dat bijdraagt aan het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt.
Nieuwbouwopgave
We zetten alle zeilen bij om de geplande nieuwbouwaantallen te realiseren. De aanhoudende prijsstijgingen in de bouw en ondercapaciteit bij gemeenten om ruimtelijke procedures af te wikkelen zorgden voor vertraging in de projecten Spoorzone, Wijnbergen en volgende fase sloop/nieuwbouw in Drempt. Daardoor moesten we onze ambities voor 2022 naar beneden bijstellen.
We waren dan ook extra verheugd dat we in Doetinchem de sloop en vervangende nieuwbouw aan de Beethovenlaan en de realisatie van onze woningen in Wijnbergen konden starten en dat zowel de drie verplaatsbare woonunits (‘uuthuuske') als de eerste acht nieuwe woningen in Drempt konden worden betrokken.
Ook transformeerden we een voormalig bedrijfspand aan de Amphionstraat naar een WMO-geschikte woning. Deze was aan het einde van het jaar technisch gereed en vanaf begin 2023 beschikbaar voor de verhuur.
In totaal gaven we € 14,5 miljoen -zo’n 26% van onze huurinkomsten- uit aan de diverse (sloop)nieuwbouwprojecten.
Ook besloten we de pachtovereenkomst voor onze gronden in het Zelhemse Broek met twee jaar te verlengen, zodat deze grond beschikbaar blijft voor eventuele nieuwbouw.
