7. Financiële continuïteit

In 2022 is het woningtekort in zowel de koop- en huurmarkt verder toegenomen. De prijzen dalen en de lasten lopen verder op. Voor de woningportefeuille van Sité heeft dit tot een daling van de marktwaarde 2022 geleid na een forse stijging van de marktwaarde in 2021. De totale omvang van de woningportefeuille is met € 35.822.000 afgenomen naar een waarde van € 1.113.627.000. Dit betreft een afname van 3,1%.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. 

De beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is opgenomen in hoofdstuk 6 ‘Toelichting op de balans’ van jaarrekening 2022.

De begrotingsgegevens in deze paragraaf zijn ontleend aan de Begroting 2023 en de Meerjarenverkenning 2024-2032. De Raad van Commissarissen heeft op 13 december 2022 de begroting 2023 goedgekeurd en kennisgenomen van de meerjarenverkenning 2024-2032.

Voor de huuropbrengsten is Sité in 2023 uitgegaan van een huurdaling van 0,97%. Dit wordt veroorzaakt door de afspraken in de Nationale Prestatieafspraken ten aanzien van de betaalbaarheid. We houden rekening met de afgesproken huurmatiging in 2023 tot en met 2025 (gebaseerd op de CAO-stijging -/- 0.5%) en met de eenmalige huurverlaging voor de huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum. De totale opbrengst 2023 komt dan op € 56.000.000 miljoen. De verwachte kasstroom uit verkoop is begroot op € 3.500.000 miljoen

De financiering van nieuwbouwprojecten, renovatie (investeringsgedeelte) en overige investeringen is een belangrijk thema. Een gedeelte van de financiering komt vanuit de exploitatie en verkoop van woningen. Voor het overige is Sité afhankelijk van leningen. In onderstaande tabellen zijn de voorgenomen investeringen en wijze van financieringen opgenomen.

Op basis van onder andere genoemde uitgangspunten is het verwachte resultaat en de verwachte totale reserve over de periode 2023–2027 als volgt:

Uit de meerjarenbegroting zijn de onderstaande kengetallen af te leiden. Sité hanteert hierbij de definitie van het WSW.

De totale leningenportefeuille is ultimo 2022 € 210.882.000 excl. Agio (m.b.t. Vestia lening), waarvan € 207.164.000 langlopend en 
€ 3.718.000 kortlopend. De gemiddelde rentevoet van de langlopende leningen is 2,39% (2021: 2,37%). 

De kredietfaciliteit bij de huisbankier Rabobank is ultimo 2022 € 4.000.000 voor rekening-courant. De voorwaarde voor deze kredietfaciliteit is dat er voldoende WSW-borgingsruimte is.

In 2022 is er 1 lening vervroegd afgelost voor € 145.399. 

In 2022 heeft er, naast de gebruikelijke conversies van de roll-over leningen, geen renteconversie plaatsgevonden.

In 2022 is er 1 lening aangetrokken. In onderstaande tabel is de lening weergegeven:

Een bijzondere lening betreft de Obligolening. Als WSW-deelnemer heeft Sité een obligoverplichting. Het WSW onderscheid een ‘jaarlijks obligo’ en een ‘gecommitteerd obligo’. De gecommitteerde obligolening is een lening met een variabele hoofdsom (2,6% van de geborgde schuldpositie) waarop in beginsel niet getrokken wordt. Het WSW doet alleen een beroep op dit gecommitteerde obligo wanneer dat noodzakelijk is om zo middelen in liquide vorm beschikbaar te hebben voortvloeiend uit het risicovermogen in relatie tot geborgde verplichtingen. De maximale hoofdsom van de obligolening van Sité bedraagt ultimo 2022 € 5.400.000 (2021 € 5.300.000). In 2022 is er geen trekking geweest waardoor de lening op 31 december 2022 nihil is.

De belangrijkste financiële risico’s waaraan Sité onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. 
Het financiële beleid van Sité is er op gericht op de korte termijn de effecten van koers- en renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktwisselkoersen en marktrentes te volgen. Sité maakt geen gebruik van financiële derivaten om de financiële risico’s die verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen.

Sité beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen.

Sité voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico.

Sité loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de organisatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Sité risico's over de marktwaarde.

Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Deze zijn opgenomen in het treasurystatuut.

Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Sité en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Sité heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.