Fijn wonen: beschikbaarheid
We zetten ons in om voldoende woningen beschikbaar te hebben. Daarmee bedoelen we dat ons woningaanbod aansluit bij de vraag die er is. Door de aanhoudende vraag van zowel regulier woningzoekenden als vanuit bijzondere doelgroepen, gecombineerd met de lage mutatiegraad en vertraging in een aantal nieuwbouwprojecten, wordt het steeds lastiger om voldoende passende woonruimte te bieden.
Gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad
Ons portefeuilleplan en de wensportefeuilles qua grootte en huurprijzen voor de langere termijn geven richting aan de ontwikkeling van onze vastgoedportefeuille. Ze dienen ook als programma voor het (verder) uitwerken van facetbeleid, fungeren als bouwsteen voor gebiedsvisies en prestatieafspraken en als acquisitie- en toetsingskader bij het beoordelen van nieuwe projectinitiatieven. Hierbij streven we naar voldoende woningen qua type en aantallen die zowel op de korte als lange termijn passen bij de huidige en verwachte vraagontwikkelingen. Met inachtneming van de afspraken uit de Regiodeal tussen de Achterhoek en het Rijk constateerden we dat we qua nieuwbouwplannen en woningtype op koers liggen, maar dat de realisatie nog wel een uitdaging is gelet op met name procedurele vraagstukken en nutscapaciteit.
Vraag & aanbod
De forse daling van het aantal vrijkomende woningen was terug te zien in de dalende mutatiegraad en de toename van de reactiegraad.
De verhouding tussen vraag en aanbod raakte dus nog meer uit balans. Het aantal regulier woningzoekenden bleef groot, het aantal te huisvesten statushouders en zorgbehoevenden nam toe, het aantal vrijkomende woningen was laag en de voortgang in een aantal nieuwbouwprojecten stagneerde. De instroom van buiten de regio zocht vooral naar een koopwoning, maar dit drukte indirect op de vraag naar onze woningen.
De uitdaging was om de vraag en het beschikbare aanbod zoveel mogelijk op elkaar aan te sluiten. Hiertoe draaiden we aan diverse knoppen: optimaal aansluiten bij woonbehoeften, doorstroming, het verminderen van leegstand en het vergroten van het aanbod door nieuwbouwwoningen te realiseren. Dat laatste lichten we toe onder ‘Nieuwbouwopgave’.
Het vernieuwde regionale woonruimteverdelingssysteem, Thuis in de Achterhoek (TidA) dat in januari live ging is een belangrijk instrument dat bijdraagt aan een betere match van vraag en aanbod. Het is er op gericht de doorstroming op gang te brengen en zo de beschikbare woonruimte optimaler te verdelen. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn keuzevrijheid, eenvoud, rechtvaardigheid en transparantie. Het behaalde effect hiervan brengen we over een langere periode in beeld.
We stuurden op doorstroming door een deel van de nieuwbouwwoningen met voorrang toe te wijzen aan zittende huurders van Sité. In sommige gevallen deden we dit ook wijkgebonden, bijvoorbeeld in de Beethovenlaan, met als doel bestaande sociale netwerken te behouden/versterken. Daarnaast boden we specifiek voor senioren geschikte (bestaande en nieuwe) woningen met voorrang aan senioren aan, zodat hun oude woning beschikbaar werd voor grotere huishoudens.
In het verhuurproces maakten we goede efficiencyslagen. Interessepeilingen en groepsbezichtigingen in bewoonde staat droegen er aan bij dat we voldeden aan de norm van > 75% voor het aansluitend verhuren van onze woningen. De leegstand door mutatieonderhoud was groter dan we wenselijk achtten. Dit werd veroorzaakt doordat we sinds een aantal jaar actief sturen op het in beeld brengen en -waar nodig- bij mutatie of in projecten verwijderen van asbest. In 2024 onderzoeken we hoe we de gevolgen van mutatieonderhoud voor de leegstand verder kunnen beperken.
Via woningruil kunnen huurders onderling een match zoeken met een woning die beter bij hun wensen past. Door het daartoe in 2022 op onze Facebook-pagina gelanceerde platform onder te brengen in TidA, vergrootten we de bekendheid, gebruiksgemak en ‘vijver’ van woningruil.
Lang zelfstandig thuis
Al een aantal jaar faciliteren we de ruim 2.500 huurders van 65 jaar en ouder bij het -hetzij in hun huidige of andere woning- zelfstandig kunnen blijven wonen. Aanvankelijk deden we dat in projecten, vervolgens kozen we voor een regionale aanpak. Nadat we in 2022 constateerden dat in deze een verbreding nodig was van sec fysieke maatregelen naar fysieke maatregelen en sociale elementen, ontwikkelden we in 2023 als ACo de ‘Comfortabel thuis’-aanpak. Kern daarvan is dat we met 65+-ers in gesprek gaan over hun woonwensen en -belemmeringen. Om hen iets passends te kunnen bieden stelden we een ‘toolbox’ met instrumenten samen, variërend van fysieke mogelijkheden (denk aan: scootmobielstallingen) tot voorrang bij interesse in een passender woning. Aan het eind van het jaar maakten we hier een veelbelovende start mee.
Ook hielden we diverse enquêtes gericht op een optimale dienstverlening aan onze huurders van 50 jaar en ouder. We werkten mee aan een onderzoek van Markenheem naar de behoeftes en wensen om langer zelfstandig thuis te kunnen wonen. En in het kader van de belevingswoning in Doetinchem waar Sité al jarenlang aan bijdraagt, gaven 120 van de 800 bevraagde huurders via ons klantenpanel #DenkmeemetSité aan op welke wijze zij geïnformeerd willen worden over de mogelijkheden die Sité biedt voor het langer zelfstandig thuis wonen.
Bijzondere doelgroepen
Naast regulier woningzoekenden zijn ook bijzondere doelgroepen vaak op een sociale huurwoning aangewezen. Vaak gaat het om cliënten van zorgpartijen of statushouders. Sité wijst deze personen -vaak met voorrang- rechtstreeks een woning toe of via een instantie. Van de in totaal 520 woningen (445 mutatiewoningen, 6 aangekochte woningen en 69 nieuwbouwwoningen) die we toewezen, wezen we er 89 via bemiddeling toe. Met deze 17.1% bleven we binnen onze norm van maximaal van 20% ten opzichte van het totaal aantal woningtoewijzingen. De verdeling binnen de 17.1% bemiddeling was als volgt:
Enkele relevante punten lichten we eruit.
Zoals we al langer toepasten bij huurders die wegens herstructurering een andere woning zochten, werden met ingang van 2023 ook woningzoekenden met een sociale urgentie (bijvoorbeeld: echtscheiding) niet meer door ons bemiddeld, maar konden zij zelf -met voorrang- op een voor hen passende woning reageren.
De groep dak- en thuislozen in Nederland wordt steeds groter. Regionaal zetten we gezamenlijk de schouders eronder om hen een dak boven het hoofd te bieden. Goed voorbeeld was de positieve evaluatie van de pilot met het concept Housing First, waarvoor de bijdragen van ons en onze collega-corporaties bestond uit het leveren van woningen. De inzet vanuit gemeenten vraagt komend jaar nog aandacht.
Daarnaast constateerden we dat de vraag naar woonwagens sinds 2022 toenam, waarop we ons beleid in deze in lijn brachten met onze maatwerkaanpak en de vigerende wet- en regelgeving. Voor 2024 creëerden we financiële ruimte om op passende locaties in de gemeente Doetinchem twee woonwagens te kunnen realiseren.
Naast deze specifieke doelgroepen zetten we in op het inkorten van de wachtlijst voor bijzondere doelgroepen, onder andere door het creëren van een doorstroomlocatie voor AMV-ers en door kandidaten voor de uitstroom beschermd wonen pas op de wachtlijst te zetten als ze klaar zijn om uit te stromen.
Wat betreft de 41 woningen voor statushouders (46% van de woningen die we via bemiddeling toewezen) was voor de gemeenten relevant hoeveel personen zij konden huisvesten in het kader van de gemeentelijke taakstelling statushouders en waarvoor zij primair zijn aangewezen op sociale huurwoningen. Evenals voorgaande jaren droegen we hier naar vermogen aan bij, waarbij geldt dat er ook in 2023 voor ons in Oude IJsselstreek geen vraag lag.
Figuur 5 laat zien dat de taakstelling voor Bronckhorst en Doetinchem groter was en wij minder personen huisvestten dan in 2022. Hierbij speelde mee dat het -zeker gelet op het beperkte aantal mutaties in met name Bronckhorst- steeds lastiger werd een woning te leveren die aansloot op de benodigde grootte. Hetzij omdat onze woningen te klein waren voor het beoogde huishouden, of dat -zoals in Doetinchem een aantal keer aan de orde was- er geen gezinnen waren om in onze eengezinswoning te huisvesten. Samen met gemeente Bronckhorst kijken we naar mogelijkheden om in de bestaande woningvoorraad statushouders op een andere manier te huisvesten -bijvoorbeeld door meerdere alleenstaanden in een woning te huisvesten, woningen terug te kopen en extra tijdelijke woningen te realiseren.
Figuur 5 Huisvesting statushouders in aantallen personen
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| Huisvesting door Sité 2023 | Taakstelling gemeente 2023 | Huisvesting door Sité 2022 | Taakstelling gemeente 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Gemeente Bronckhorst | 8 | 20 | 15 | 15 |
| Gemeente Doetinchem | 110 | 130 | 107 | 105 |
Speciaal was dat we drie 18-jarige vluchtelingen de sleutel van hun nieuwe kamer overhandigden zodat zij de eerste stap zetten naar een zelfstandig leven.
Daarnaast zijn we enthousiast over de stappen die we onder meer met gemeente Doetinchem en het COA zetten in de ontwikkeling van een woongemeenschap in het stationsgebied van Doetinchem voor 150 kansrijke asielzoekers en 150 huurders van Sité. Door asielzoekers langer op eenzelfde plek, waar ze waarschijnlijk ook kunnen blijven wonen, een dak boven het hoofd te bieden verwachten we meer sociale interactie en snellere integratie. Samen maken we ons hard voor een constructieve bijdrage aan het adequaat opvangen van asielzoekers. Komend voorjaar nemen we een vervolgbesluit op basis van de uitkomsten van het gezamenlijke, integrale haalbaarheidsonderzoek.
Nieuwbouwopgave
De transformatie van onze voorraad is onder meer gericht op een aanbod dat kwantitatief aansluit bij de vraag. Daarbinnen is nieuwbouw een belangrijke knop om aan te draaien. Daarom waren we blij dat we in 2023 aan de Beethovenlaan en nieuwbouwwijk Wijnbergen in Doetinchem en Ds. De Graaffweg in Drempt in totaal 69 nieuwbouwwoningen konden opleveren. De resterende woningen aan de Beethovenlaan leveren we in maart 2024 op. Daarnaast bereidden we de uitvoering van diverse projecten voor of startten we de uitvoering.
Figuur 6 Transformatie van de woningvoorraad
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| Gerealiseerd | Begroot | |
|---|---|---|
| Aankoop | 6 | 4 |
| Nieuwbouw | 69 | 134 |
| Sloop | 0 | 0 |
| Terugkoop | 8 | 5 |
| Verkoop | 4 | 9 |
Figuur 7 Nieuwbouwprojecten
In totaal besteedden we -afgerond- € 18.500.000 (zo'n 33% van onze totale huurinkomsten) aan de diverse (sloop)nieuwbouwprojecten. Een fors bedrag, maar minder dan we hadden gepland. Dit kwam met name door oorzaken waar we niet (direct) invloed op hadden en die ook elders in het land stagnerend werkten: langdurige ruimtelijke procedures door het gebrek aan menskracht bij gemeenten en bezwaren van omwonenden, schaarse nutscapaciteit en een gebrek aan menskracht in de bouwsector. Specifiek voor de bouw van 30 nieuwbouwwoningen aan de Spoorzone-Asterstraat in Doetinchem gold dat onze plannen ten gevolge van het bezwaar van een omwonende vertraging opliepen. De datum waarop de Raad van State het hiermee gemoeide dossier in behandeling neemt laat al enige tijd op zich wachten en is op het moment van schrijven nog niet bekend.
Andere belemmerende factoren konden we wel beïnvloeden: we vulden vacatures in met professionele medewerkers en legden de basis voor het werken met een zogeheten product-mark-combinatie (pmc) waarmee we zowel planvorming als realisatie kunnen versnellen. Om minder afhankelijk te worden van de beperkte geschikte locaties zetten we ook actiever in op het aankopen van woningen, waarvan het Doetinchemse Keppeloord (zie verderop) een goed voorbeeld is. Ook voorzagen we onze begroting voor 2024 e.v. van enige mate van ‘overprogrammering’, zodat we sneller in staat zijn alternatieve projecten op te starten als andere projecten stagneren. Op die manier werken we toe naar een 100% realisatie van de woningvoorraad die we zelf beogen en hetgeen in de Regiodeal is vastgelegd. Ook dragen we daarmee naar vermogen bij aan de Nationale Prestatieafspraken.
Het bleef niet bij langere termijn-plannen. Zo startten we in Keppeloord de bouw van 12 woningen die we in 2024 opleveren. Ook besloten we tot het toevoegen van ruim 20, 30 en 40 nieuwbouwwoningen in respectievelijk de Ruimzichtlaan/V-blok, De Kwekerij en de Stationslocatie (allen in Doetinchem). De bouw daarvan start in 2024 en ronden we in 2025 af.
Om parallel hieraan op korte termijn de druk op de woningmarkt te helpen verlichten committeerden we ons bovendien zowel voor Bronckhorst als Doetinchem aan het toevoegen van tientallen flexwoningen. Richting gemeente Doetinchem zegden we toe dat we onder specifieke voorwaarden, waaronder onze financiële continuïteit en kwaliteitsvereisten, onder meer bereid zijn uiterlijk in 2026 in elk geval 90 woningen uit de Flexcity-deal tussen gemeente Doetinchem en het Rijk te realiseren.
In de prestatieafspraken voor Bronckhorst in 2024 legden we vast dat we bovenop de aantallen uit de Regiodeal in deze gemeenten enkele tientallen extra flexwoningen realiseren om de diverse doelgroepen optimaal te bedienen.
