Fijn wonen: betaalbaarheid
We zijn er om betaalbare woningen aan te bieden aan mensen die op de (koop)markt niet in hun woonbehoefte kunnen of willen voorzien. Betaalbaar betekent dus niet per definitie goedkoop. We bieden in alle categorieën woningen aan en bepalen de huur op basis van de woningkwaliteit. De toewijzing/passendheid van de woning hangt af van het inkomen en leefwijze van de huurder. Betaalbaarheid borgen we niet in ons eentje, maar doen dit samen met anderen: het Rijk bepaalt de normen voor betaalbaarheid en zorgt waar nodig voor huurtoeslag, huurders zijn verantwoordelijk voor hun huishoudboekje, wij zorgen voor betaalbare en passende huurprijzen in diverse categorieën. In 2023 werd dit laatste door externe factoren dermate doorkruist dat we onze keuzes moeten heroverwegen. Dat lichten we hieronder toe.
Wensportefeuille & huurbeleid
We proberen zoveel mogelijk verschillende huishoudens betaalbare woonruimte te bieden. In ons streefhuurbeleid legden we vast dat we 75% van de huur vragen die we wettelijk aan huur mogen vragen. En we beogen een meer gelijkmatige verdeling van onze woningen in de diverse huurcategorieën. Dit draagt er mede aan bij dat we onze woningen passend kunnen toewijzen aan een bredere doelgroep. Door huuraanpassingen bij nieuwe huurcontracten bewogen we ons afgelopen jaren langzaam in de door ons gewenste richting, hetgeen ook was terug te zien in een lagere score op betaalbaarheid in de Aedes Benchmark 2023 (over 2022), zie Figuur 8.
Figuur 8 Aedes Benchmark: beschikbaarheid & betaalbaarheid
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Deelscore beschikbaarheid | C | B |
| Deelscore betaalbaarheid | B | A |
| Deelscore huisvesten doelgroepen | C | A |
| Ontwikkeling totale voorraad (DAEB) | 0,3% | -0,1% |
| Ontwikkeling voorraad tot hoge aftoppingsgrens (DAEB) | -4,5% | 5,1% |
| Aandeel tot aftoppingsgrens binnen vrijkomend aanbod | 66,1% | 90,3% |
| Huurprijs (DAEB) | 568 | 552 |
| Verhouding huur/maximaal toegestane huur (DAEB) | 68,0% | 67,9% |
| Verandering huurprijs t.o.v. afgelopen jaar (DAEB) | 2,9% | -0,1% |
| Toewijzingen aan huishoudens met inkomen < passend toewijzen-grens | 57,8% | 75,9% |
| Match voorraad / doelgroep passend toewijzen (DAEB) | 83,1% | 93,9% |
In 2022 waren we dus goed op weg richting de door ons gewenste samenstelling van het bezit. Sectorbrede richtlijnen, zoals vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken, doorkruisten echter onze ambities. Het effect van het doorvoeren van de wettelijk toegestane huurverhoging à 2.6% werd bij huishoudens met een inkomen ≤ 120% van het sociaal minimum inkomen deels teniet gedaan doordat we van het Rijk per 1 juli de huur bij die huishoudens moesten verlagen naar -afgerond- € 575. Dit betrof zo’n 30% van onze huurders, vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde.
Binnen het DAEB-segment nam de voorraad goedkope woningen toe terwijl we deze op termijn juist willen laten krimpen. Daarnaast leidt de landelijke aanpassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) per 1 juli 2023 tot een stijging van onze streefhuren met zo’n 10%, zodat ook het aandeel duurdere woningen te groot wordt. Onze woningvoorraad groeit nu te snel naar onze wensportefeuille toe. Tegelijkertijd sluit het jaarlijkse vrijkomende aanbod onvoldoende aan bij de gewenste verdeling naar huurprijscategorie. Daarom actualiseren we in 2024 ons huurbeleid.
Zoals hoofdstuk 10 laat zien groeide onze DAEB-voorraad (Diensten van Algemeen Economisch Belang) met 78 woningen en bleef Sité een DAEB-corporatie.
Het effect van de huurmaatregelen in 2023 op de huidige huren in onze portefeuille is goed zichtbaar in Figuur 9: waar onze portefeuille zich qua huurprijzen in 2022 langzaam richting de wensportefeuille in 2023 bewoog, zorgden de huurmaatregelen in 2023 voor een tegengestelde beweging, namelijk een groei van de twee laagste huurprijscategorieën. Omdat het effect van de WWS-aanpassing zich pas voordoet bij mutatie en het aantal mutaties in de periode juli – december beperkt was, is het effect hiervan nog niet terug zien in de cijfers over 2023.
Toewijzing
In lijn met ons bestaansrecht en wet- en regelgeving wezen we onze woningen primair toe aan huishoudens met de laagste inkomens. In 2023 zetten we echter de lijn voort om daarbij meer gebruik te maken van de wettelijke ruimte van 5% om ook huurtoeslaggerechtigde huishoudens te huisvesten in een woning met een iets hogere huurprijs dan de daarvoor geldende wettelijke grens. De keuze om in deze de grens op te zoeken van de wettelijke norm, plus de afhankelijkheid van het type woning dat vrijkwam, zorgden ervoor dat we in 2023 met 95.1% voldeden aan de wettelijke vereiste om ≥ 95% van ons vrijkomende bezit passend te huisvesten, maar tegelijkertijd maximaal konden doen wat voor onze doelgroep nodig was.
Figuur 10 Passend toewijzen (norm Rijk: ≥ 95%)
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| Jaartal | Percentage |
|---|---|
| 2019 | 0.991 |
| 2020 | 0.98 |
| 2021 | 0.982 |
| 2022 | 0.953 |
| 2023 | 0.951 |
Figuur 11 laat zien dat het vrijkomende aanbod voor meer dan de helft een huurprijs had onder de tweede aftoppingsgrens van € 693,60. Daarvan wezen we het merendeel toe aan 1- of 2-persoonshuishoudens.
Huurders aan het wonen houden
Ons huurprijsbeleid in 2023 was gematigd. Ook had het overgrote deel van onze woningen een huurtoeslaggerechtigde huurprijs (zie hoofdstuk 10). Ook trokken we in 2023 net als voorgaande jaren alle registers open om -samen met onze partners- te voorkomen dat huurders in financiële problemen raakten of -in het uiterste geval- het dak boven hun hoofd verloren. Door er ‘dicht bovenop’ te zitten (en huurachterstand niet teveel te laten oplopen), korte onderlinge lijntjes en goede communicatie met huurders, slaagden we er ook in 2023 in het aantal ontruimingen ten gevolge van huurachterstand tot een minimum te beperken.
De huurachterstand in december 2022 bedroeg 0.98% van de te verwachten huur, in december 2023 was dit 0.97%, hetgeen acceptabel was in relatie tot onze interne norm van ≤ 1.1%. Het aantal besluiten tot ontruiming ten gevolge van betalingsachterstand en het feitelijke aantal ontruimingen (zie Figuur 12) namen weliswaar toe, maar bleven -zeker gezien het gevreesde effect van inflatie en energieprijzen- beperkt. Daarbij zijn we ons er wel van bewust dat we in veel gevallen geen zicht hadden op wat huurders op andere gebieden financieel moesten laten om huurachterstand te voorkomen.
Waar het toch tot ontruiming kwam constateerden we dat het lastiger was grip op de situatie te krijgen, doordat huurders financieel of door andere problematiek niet in staat waren tot een oplossing bij te dragen of de impact van betalingsachterstand onderschatten.
Energielasten
Ondanks onze inspanningen om woningen betaalbaar te houden voelden onze huurders de laatste jaren een andere, toenemende druk op de betaalbaarheid van hun woonlasten: die van de stijgende energieprijzen. We waren ons ervan bewust dat juist een deel van onze doelgroep hier het meest onder te lijden had en dat de maatregelen die we zelf met gemeenten en de Agem Energie Experts troffen -of compensatie door de overheid- niet bij alle huurders de zorgen hierover wegnamen. Hoewel toename van het aantal huurachterstandsdossiers door hoge energielasten achterwege bleef, hielden we vast aan inloopspreekuren en huisbezoeken. Met onder meer met de huurders van onze flats aan de Doetinchemse Caenstraat, Eduard Schilderinkstraat en Houtsmastraat spraken we over energielasten, het eigen ‘stookgedrag’ en hulpmogelijkheden via -bijvoorbeeld- De Rondkomers (een Doetinchems initiatief om haar inwoners te ondersteunen bij financiële zorgen) of andere regionale of landelijke instanties. Ook ontvingen ze een thermometer om meer inzicht in hun stookgedrag te krijgen. Door letterlijk bij huurders achter de voordeur te komen kregen we meer inzicht in de problematiek. Bovendien bleek dit laagdrempeliger te zijn dan inloopspreekuren. Dit sterkte ons in de opvatting dat het bezoeken van huurders nog meer integraal onderdeel van ons werk moet zijn.
In totaal maakten we € 500.000 vrij voor kleine energiebesparende maatregelen. Daarnaast besteedden we ruim € 240.000 aan het waterzijdig (energiezuinig) inregelen van een aantal flats. Daarvan wordt ruim € 90.000 door gemeente Doetinchem gecofinancierd. Naast de maatwerkgerichte dienstverlening zetten we ook in op meer algemene voorlichting. Onze website bevatte actuele informatie over energiebesparing en we waren present bij de door gemeente Bronckhorst georganiseerde ‘Open Morgen Mobiel’ in Steenderen.
Extra aandacht hadden we voor de 1.110 huishoudens met blokverwarming, omdat zij niet zelf een energiecontract kunnen afsluiten maar afhankelijk zijn van ons collectieve energiecontract met een energieleverancier. Voor een aantal flats moesten we per 1 januari nieuwe collectieve energiecontracten tegen hogere tarieven afsluiten. Omdat duidelijkheid vanuit de overheid over compensatie van deze doelgroep op zich liet wachten, besloten we extra maatwerk toe te passen: aanvullend op de hierboven beschreven brede aanpak van voorlichting en technische maatregelen maakten we bij het doorberekenen van de energietarieven geen onderscheid tussen flats die wel of niet als ‘grootverbruiker’ worden bestempeld. We besloten eventuele extra kosten die hier uit volgen voor onze rekening te nemen. Hierdoor gaven we de huurders meer zekerheid en namen we ook de last van de aanvraag op ons. Op verzoek van de Belastingdienst is de afwikkeling hiervan uitgesteld tot voorjaar 2024.
Daarnaast konden huurders hun voorschot met maximaal 10% verlagen. Na een aantal maanden was er meer inzicht in het verbruik en de kosten en maakten we waar aan de orde nadere maatwerkafspraken met huurders. In algemene zin droeg dit er aan bij dat de onrust onder huurders beperkt bleef.
Tenslotte besloten we de huurdersbijdrage voor zonnepanelen per 1 juli niet te verhogen.
