1. Fijn wonen: beschikbaarheid

We zetten ons in om voldoende woningen beschikbaar te hebben. Daarmee bedoelen we dat ons woningaanbod aansluit bij de vraag die er is. Door de aanhoudende vraag van zowel regulier woningzoekenden als vanuit bijzondere doelgroepen, gecombineerd met de lage mutatiegraad en vertraging in een aantal nieuwbouwprojecten, wordt het steeds lastiger om voldoende passende woonruimte te bieden. 

De verhouding tussen vraag en aanbod is nog steeds uit balans. Het aantal regulier woningzoekenden bleef groot, het aantal te huisvesten statushouders en zorgbehoevenden bleef nagenoeg gelijk, het aantal vrijkomende woningen was laag en de voortgang in een aantal nieuwbouwprojecten stagneerde.

De uitdaging bestond erin om vraag en aanbod zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen. Hiervoor hebben we verschillende maatregelen genomen: het optimaal inspelen op woonbehoeften, het bevorderen van doorstroming, het verminderen van leegstand en het vergroten van het woningaanbod door nieuwbouwprojecten te realiseren. Dit laatste wordt verder toegelicht onder ‘Nieuwbouwopgave’.

Het regionale woonruimteverdelingssysteem Thuis in de Achterhoek (TidA), is een belangrijk instrument dat bijdraagt aan een betere match van vraag en aanbod. Het is erop gericht de doorstroming op gang te brengen en zo de beschikbare woonruimte optimaler te verdelen. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn keuzevrijheid, eenvoud, rechtvaardigheid en transparantie bij het optimaal verdelen van de schaarste. Het behaalde effect hiervan brengen we over een langere periode in beeld.

We stuurden op doorstroming, door een deel van de nieuwbouwwoningen met voorrang toe te wijzen aan zittende huurders van Sité. In sommige gevallen deden we dit ook wijkgebonden, bijvoorbeeld in de Beethovenlaan, met als doel bestaande sociale netwerken te behouden of te versterken.

Daarnaast boden we -specifiek voor senioren geschikte (bestaande en nieuwe)- woningen met voorrang aan senioren aan, zodat hun oude woning beschikbaar kwam voor grotere huishoudens.

In het verhuurproces maakten we goede efficiencyslagen. Interessepeilingen en groepsbezichtigingen in bewoonde staat, droegen eraan bij dat we voldeden aan de norm van > 75% voor het aansluitend verhuren van onze woningen. De leegstand door mutatieonderhoud is door actief bijsturen gedaald. 

Via woningruil kunnen huurders onderling een match zoeken met een woning die beter bij hun wensen past. Door het op onze Facebook-pagina gelanceerde platform onder te brengen in TidA, hebben we de bekendheid, het gebruiksgemak en de mogelijkheden voor woningruil vergroot.

Gezien alle recente ontwikkelingen op het gebied van langer zelfstandig thuis wonen, waren onze Comfortabel thuis gesprekken van grote waarde. De bewoners van 65 jaar en ouder die wij gesproken hebben zijn enthousiast over de gesprekken. Het doel van deze gesprekken is dat mensen na gaan denken over de woontoekomst. We zien dat veel mensen gebruik maken van de thuisscan en ons aanbod om kleine aanpassingen in de huidige woning aan te brengen. Veel ouderen schrijven zich nu ook in bij “Thuis in de Achterhoek” (TidA).

Sité neemt namens de ACo ook deel aan de projectgroep, die de landelijke campagne “Praat vandaag over Morgen ” onder de aandacht brengt in de Achterhoek. Een mooie aanvulling op ons eigen Comfortabel Thuis-concept. 

Enkele relevante punten lichten we eruit:

• We zien een afname van de vraag van woningen die op naam staan van een zorgorganisatie (zogeheten convenantwoningen) voor cliënten die thuis in de wijk zorg krijgen. De groep die deze vorm van wonen en zorg krijgt, heeft steeds zwaardere problematieken en deze vorm van wonen en zorg is niet meer passend. Ook merken we hier de invloed van de scheiding tussen Wonen en Zorg. Zorgorganisaties kiezen er steeds vaker voor de woning niet op naam van de zorgorganisaties te huren. 
• Housing First is een van de woonproducten om mensen vanuit de maatschappelijke opvang te laten uitstromen. Samen met de Achterhoekse gemeenten, zorgpartijen en corporaties is afgesproken dat er jaarlijks tien woningen ingezet worden voor Housing First. Dit als onderdeel van de brede aanpak dak- en thuisloosheid. Ook wij hebben dit jaar met twee woningen onze bijdrage geleverd. 
• Samen met Gemeente Doetinchem, Nidos  en Entrea Lindenhout wordt het vrijgekomen wooncomplex aan de Blokhuislaan verhuurd aan Entrea Lindenhout voor de opvang van alleenstaande minderjarige vreemdelingen (AMV’ers). Het is een intensief en tijdrovend proces geweest maar alle partijen zien het belang in om deze groep passende huisvesting te bieden. Het complex biedt ruimte aan huisvesting van ongeveer 18 AMV’ers.
• Er is een grote vraag naar woningen voor mensen die uitstromen uit begeleid wonen. De Achterhoekse gemeenten en corporaties hebben de bestaande afspraken aangepast, met extra aandacht voor spreiding over de regio. We verwachten hierdoor de uitstromers sneller van een woning te kunnen voorzien. Dit vormt ook een eerste stap richting de fair-share gedachte voor de huisvesting van aandachtsgroepen, zoals vastgelegd in de Wet Regie Versterking Volkshuisvesting.
• De totale taakstelling voor Gemeente Doetinchem wordt gerealiseerd door plaatsing van statushouders in huurwoningen van Sité, maar ook door gezinshereniging en het huisvesten van AMV’ers. De totale taakstelling van Gemeente Doetinchem voor 2024 was 132 personen, waarvan Sité er 92 huisvestte. In Doetinchem was de taakstelling voor de eerste helft van 2024 76 personen. Deze taakstelling hebben we gezamenlijk gehaald met een felicitatie van de provincie. 
• In 2024 konden we nog drie jonge vluchtelingen een sleutel van de kamer geven, zodat er in de Gemeente Doetinchem nu zes kamers zijn waarin zij zich kunnen voorbereiden op een volgende stap naar zelfstandigheid in afwachting van de aangevraagde gezinshereniging. 
• De taakstelling voor Gemeente Bronckhorst in 2024 was 83 personen. Aan deze taakstelling leverden zowel Sité als ProWonen een bijdrage met een verdeelsleutel van 25% - 75%. In 2024 huisvestten we 19 personen. 
• Voor de Gemeente Bronckhorst ondertekenden Sité, de gemeente en ProWonen een overeenkomst om kamergewijs verhuren voor statushouders mogelijk te maken. 
• In de Gemeente Oude IJsselstreek huisvestten we twee personen conform de gemaakte afspraken over onze bijdrage. 

Zoals hierboven aangegeven bleef de realisatie in 2024 achter bij wat we hadden begroot. We merkten dat projecten moeizamer van start gingen dan verwacht. Enerzijds door personele wijzigingen binnen Sité en anderzijds door moeizamer vergunningenprocedures. We hebben veel tijd gestoken in het zorgvuldig voorbereiden van de uitvoering van diverse projecten die in 2025 daadwerkelijk van start gaan. 

In totaal besteedden we -afgerond- € 5.9 mln. -zo'n 10% van onze totale huurinkomsten- aan de diverse (sloop)nieuwbouwprojecten. Een fors bedrag, maar minder dan we hadden gepland. Dit kwam met name door oorzaken waar we niet (direct) invloed op hebben en die ook elders in het land stagnerend werken: langdurige ruimtelijke procedures door het gebrek aan menskracht bij gemeenten en bezwaren van omwonenden, een tekort aan nutscapaciteit en de bouwsector komt letterlijk handen tekort. Specifiek voor de bouw van 30 nieuwbouwwoningen aan de Spoorzone-Asterstraat in Doetinchem geldt dat onze plannen ten gevolge van het bezwaar van een omwonende vertraging opliepen. In de zomer wees de Raad van State het bezwaar af. Betreffende bewoner heeft daarna bezwaar ingediend bij de gemeente op de omgevingsvergunning. Het bezwaar is uiteindelijk ingetrokken zodat in 2025 dit project daadwerkelijk opgestart kan worden

Andere belemmerende factoren konden we wel beïnvloeden: we vulden vacatures in met professionele medewerkers en legden de basis voor het werken met een zogeheten product-markt-combinatie (pmc) waarmee we zowel planvorming als realisatie kunnen versnellen. Om minder afhankelijk te worden van de beperkte geschikte locaties zetten we actiever in op het aankopen van woningen, waarvan het Doetinchemse Keppeloord een goed voorbeeld is. Ook voorzagen we onze begroting voor 2025 e.v. van enige mate van “overprogrammering”, zodat we sneller in staat zijn alternatieve projecten op te starten als andere projecten stagneren. Op die manier werken we toe naar een 100% realisatie van de door onszelf beoogde woningvoorraad en hetgeen in de Regiodeal is vastgelegd en dragen we naar vermogen bij aan de Nationale Prestatieafspraken.  

Het bleef niet bij langere termijnplannen.

Zo leverden we in 2024 in totaal 47 nieuwbouwwoningen op in Keppeloord en Beethovenlaan.
We zijn gestart met de bouw van 22 nieuwbouwwoningen in het Lookwartier  (Ruimzichtlaan/V-blok). Na de voorbereidingen in 2024 beginnen we mogelijk in 2025 met de bouw van 40 nieuwbouwwoningen aan de Stationslocatie en 32 nieuwbouwwoningen in de Kwekerij in Doetinchem. In Wehl bevinden we ons in de voorbereidingsfase voor 38 nieuwbouwwoningen in de Heideslag, met een mogelijke start in 2025. Daarnaast zitten we in de investeringsfase van de woongemeenschap Naoberhoek , waar we over een aantal jaren in samenwerking met het COA, 119 appartementen hopen te realiseren.

Om parallel hieraan op korte termijn de druk op de woningmarkt te helpen verlichten committeerden we ons bovendien zowel voor Bronckhorst als Doetinchem aan het toevoegen van tientallen flexwoningen. Richting gemeente Doetinchem zegden we toe dat we onder specifieke voorwaarden, waaronder onze financiële continuïteit en kwaliteitsvereisten, onder meer bereid zijn uiterlijk in 2026 in elk geval 90 woningen uit de Flexcity-deal tussen gemeente Doetinchem en het Rijk te realiseren.