Fijn wonen: betaalbaarheid
We zijn er om betaalbare woningen aan te bieden aan mensen die op de (koop)markt niet in hun woonbehoefte kunnen of willen voorzien. Betaalbaar betekent dus niet per definitie goedkoop. We bieden in alle categorieën woningen aan en bepalen de huur op basis van de kwaliteit van de woning. De toewijzing of passendheid van de woning hangt af van het inkomen en leefwijze van de huurder. Betaalbaarheid borgen we niet in ons eentje, maar doen dit samen met anderen: het Rijk bepaalt de normen voor betaalbaarheid en zorgt waar nodig voor huurtoeslag, huurders zijn verantwoordelijk voor hun huishoudboekje, Sité zorgt voor betaalbare en passende huurprijzen in
Wensportefeuille & huurbeleid
We willen zoveel mogelijk verschillende huishoudens betaalbare woonruimte bieden. In ons Huurbeleid is vastgelegd dat we 75% van de maximaal redelijke huur vragen. Daarnaast beogen we een meer gelijkmatige verdeling van onze woningen in de diverse huurprijscategorieën. Dit draagt bij aan het meer passend toewijzen van onze woningen aan een bredere doelgroep. We bewegen gestaag in de door ons gewenste richting, in de Aedes benchmark 2024 (over 2023) stabiliseert nu de score op betaalbaarheid.
Figuur 8 Aedes Benchmark: beschikbaarheid & betaalbaarheid
| 2024 | 2023 | |
|---|---|---|
| Deelscore beschikbaarheid | C | C |
| Deelscore betaalbaarheid | B | B |
| Deelscore huisvesten doelgroepen | C | C |
| Ontwikkeling totale voorraad (DAEB) | 1,1% | 0,3% |
| Ontwikkeling voorraad tot hoge aftoppingsgrens (DAEB) | 0,3% | -4,5% |
| Aandeel tot aftoppingsgrens binnen vrijkomend aanbod | 55,5% | 66,1% |
| Huurprijs (DAEB) | € 569 | € 568 |
| Verhouding huur/maximaal toegestane huur (DAEB) | 61,8% | 68,0% |
| Verandering huurprijs t.o.v. afgelopen jaar (DAEB) | 0,3% | 2,9% |
| Toewijzingen aan huishoudens met inkomen < passend toewijzen-grens | 45,6% | 57,8% |
| Match voorraad / doelgroep passend toewijzen (DAEB) | 86,9% | 83,1% |
Sectorbrede richtlijnen die zijn vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken zorgden ervoor dat deze beweging naar onze ambitie stagneerde. Enerzijds door de eenmalige huurverlaging in 2023 en anderzijds door de wijzigingen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Onze woningvoorraad groeit hierdoor snel naar onze wensportefeuille toe en daarmee sluit het jaarlijkse vrijkomende aanbod onvoldoende aan bij de gewenste verdeling naar huurprijscategorie.
Om te kunnen bijsturen, is in 2024 het huurbeleid aangepast. Sinds 1 september 2024 passen we voor 40% van onze woningvoorraad het twee huren-beleid toe. Hiermee zorgen we voor meer betaalbare huurwoningen voor die mensen die hier op basis van hun huishoudgrootte en beperkte inkomen voor in aanmerking komen. Van de woningen die geadverteerd zijn en in aanmerking komen voor het twee huren-beleid is 25% ook daadwerkelijk toegewezen aan woningzoekenden met een laag inkomen.
Toewijzing
In lijn met ons bestaansrecht en wet- en regelgeving wezen we onze woningen primair toe aan huishoudens met de laagste inkomens. In 2024 zetten we echter de lijn voort om daarbij meer gebruik te maken van de wettelijke ruimte ook huurtoeslaggerechtigde huishoudens te huisvesten in een woning met een iets hogere huurprijs dan de daarvoor geldende wettelijke grens. De keuze om in deze de grens op te zoeken van de wettelijke norm om te kunnen doen wat nodig was, plus de afhankelijkheid van het type woning dat vrijkwam, zorgden ervoor dat we in 2024 met 96,4% voldeden aan de wettelijke vereiste om ≥ 95% van ons vrijkomende bezit passend te huisvesten maar tegelijkertijd konden doen wat voor onze doelgroep nodig was.
Figuur 10 Passend toewijzen (norm Rijk: ≥ 95%)
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| Jaartal | Percentage |
|---|---|
| 2020 | 98,00% |
| 2021 | 98,20% |
| 2022 | 95,30% |
| 2023 | 95,10% |
| 2024 | 96,40% |
Figuur 11 laat zien dat we erin slaagden om meer dan de helft van huurtoeslaggerechtigde woningen toe te wijzen, waarvan het gros aan één à twee persoonshuishoudens.
Huurders aan het wonen houden
Het merendeel van onze woningen heeft een huurprijs die in aanmerking komt voor huurtoeslag (zie hoofdstuk 10 Vastgoedbezit in cijfers). Door nauwlettend toezicht te houden, huurachterstanden niet te laten oplopen, korte communicatielijnen te onderhouden en goed contact met huurders te hebben, slaagden we er ook in 2024 in het aantal ontruimingen wegens huurachterstand tot een minimum te beperken.
In december 2024 bedroeg de huurachterstand 1,08% van de verwachte huurinkomsten, terwijl dit in december 2023 0,97% was. Dit blijft binnen onze interne norm van ≤ 1,1%. De stijging van de huurachterstand was verwacht, gezien de impact van inflatie, hoge energieprijzen en het wegvallen van energietoeslagen. Ondanks deze stijging hebben we het aantal ontruimingen wegens huurachterstand in 2024 kunnen beperken tot vier, vergeleken met zes in 2023.
In de gevallen waarin ontruiming onvermijdelijk was, bleek het vrijwel onmogelijk om grip op de situatie te krijgen. Dit kwam doordat huurders financieel of door andere problemen niet in staat waren bij te dragen aan een oplossing of de impact van betalingsachterstand onderschatten.
Energielasten
De afgelopen jaren hebben we een toenemende druk gezien op het beheersbaar houden van de energielasten bij onze huurders. We namen in 2023 de volgende initiatieven:
- Inloopspreekuren en huisbezoeken
- Bezoeken aan specifieke complexen
- Acties met diverse partners ter ondersteuning bij financiële zorgen
- Uitdelen van thermometers voor inzicht in individueel stookgedrag
- Informatievoorziening via onze website en het bewonersblad Accent
- Extra aandacht voor de 1.110 huishoudens met blokverwarming (aanvraag Tijdelijke Tegemoetkoming Blokverwarming, TTB)
In 2024 werd duidelijk dat deze acties het gewenste effect hebben gehad: het beheersbaar houden van de energielasten, ondanks de gestegen tarieven. Daarnaast zagen we ook een afname in het energieverbruik. De door ons aangevraagde TTB voor de blokverwarming is met de huurders verrekend via de jaarlijkse stookkostenafrekening.