1. Fijn wonen: beschikbaarheid

Onze keuzes voor de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille baseren we op ons portefeuilleplan. In dit plan staat welke type woningen, huurprijzen en aantallen op de langere termijn nodig zijn. Het vormt daarmee een belangrijk toetsings- en afwegingskader voor nieuwe projecten. Zo zorgen we ervoor dat wat we bouwen duurzaam aansluit bij de toekomstige woningbehoefte in ons werkgebied. 

De regionale ambitie voor nieuwbouw is groot. Afspraken over de benodigde aantallen zijn gemaakt en vastgelegd in de begin 2025 geactualiseerde Regionale Woondeal (versie 1.1). Het afgelopen jaar hebben we ons sterk gemaakt voor de kwalitatieve invulling van deze afspraken. Dat doen we niet alleen: samen met de gemeente Bronckhorst ontwikkelden we een Kernenaanpak, waarin per dorp richting wordt gegeven aan de gewenste woningbouw en leefbaarheid. Met de gemeente Doetinchem zetten we de eerste stappen naar integrale Gebiedspaspoorten, waarin we samen kijken naar de opgaven en kansen per wijk of gebied. Deze samenwerkingen helpen ons om gericht en toekomstbestendig te bouwen, passend bij de lokale behoefte en met oog voor leefbare wijken en kernen. 

Om deze ambities voor de woningvoorraad ook daadwerkelijk waar te maken, is samenhang en grip in de uitvoering essentieel. Dat vraagt om een duidelijke sturing op keuzes, middelen en capaciteit. Daarom investeren wij structureel in het versterken van onze vastgoedsturing: het instrument waarmee we onze strategische doelen vertalen naar concrete projecten en een beheerste uitvoering.

Ook in 2025 bleef de verhouding tussen vraag en aanbod uit balans. Het aantal regulier woningzoekenden bleef onverminderd hoog, terwijl de opgave om statushouders en mensen met een zorgvraag te huisvesten vergelijkbaar bleef met voorgaande jaren. Tegelijkertijd kwamen er minder woningen dan andere jaren vrij, ondanks de toevoeging van nieuwe woningen aan onze voorraad. 

Om vraag en aanbod zo goed mogelijk op elkaar te laten aansluiten, hebben we dit jaar extra maatregelen genomen. We speelden gericht in op woonbehoeften, stimuleerden doorstroming, werkten aan het terugdringen van leegstand en breidden onze woningvoorraad verder uit via onze lopende nieuwbouwprojecten. Onze nieuwbouwopgave wordt verderop uitgebreid toegelicht. 

Het regionale woonruimteverdelingssysteem Thuis in de Achterhoek (TidA), inclusief de aanpassingen op basis van de evaluatie in 2024, vervulde opnieuw een belangrijke rol in het eerlijk en transparant verdelen van schaarse woonruimte. De leidende uitgangspunten: keuzevrijheid, eenvoud, rechtvaardigheid en transparantie, sloten ook dit jaar aan bij onze inzet voor een passende woning voor iedereen die op ons is aangewezen. We monitoren de effecten bewust over meerdere jaren om trends goed te kunnen duiden. We zagen daarbij een lichte daling in de reactiegraad, mogelijk doordat woningzoekenden binnen het vernieuwde model op maximaal drie woningen tegelijk kunnen reageren.

Om extra beweging in onze bestaande woningvoorraad te creëren, hebben we in 2025 opnieuw actief ingezet op doorstroming. Zo hebben we een deel van de nieuwbouwwoningen met voorrang toegewezen aan huurders van Sité.

Ook boden we, in bestaand bezit als nieuwbouw, passende woningen met voorrang aan senioren aan. Deze aanpak ondersteunt ouderen bij een logische vervolgstap én zorgt ervoor dat hun vrijgekomen woningen nieuwe kansen bieden aan grotere huishoudens. Hiermee sloten we aan bij de pilot doorstroomketens, die we in 2025 zijn gestart. Binnen deze pilot worden woningen die geschikt zijn voor senioren ingezet als startpunt voor verhuisketens. 

Daarnaast pasten we het verhuurproces aan door het aantal mogelijke reacties per woningzoekende te beperken tot drie. Door de lage mutatiegraad heeft dit nog niet het gewenste effect opgeleverd. Ook hadden we te maken met verlopen energielabels, waardoor het net niet is gelukt om aan onze norm van 75% aansluitend verhuren te voldoen. 

Ook in 2025 hebben we ons actief ingezet om mensen langer veilig en zelfstandig thuis te laten wonen. Dat doen we omdat een fijn thuis voor veel mensen begint met de mogelijkheid om in de eigen vertrouwde omgeving te blijven wonen, ook wanneer de gezondheid of mobiliteit verandert. Deze inzet sluit aan bij onze rol als aanspreekbare verhuurder en bij de bredere verantwoordelijkheid die we zien in het sociaal domein: zorgen dat wonen, welzijn en zorg elkaar versterken in plaats van elkaar belemmeren.

Met het dienstverleningsconcept Comfortabel Thuis voerden we waardevolle gesprekken met een deel van onze huurders van 65 jaar en ouder om hen te stimuleren na te denken over hun woontoekomst, of ze nu vitaal zijn of al met beperkingen te maken hebben. Deze gesprekken worden positief ontvangen en zorgen voor meer bewustzijn over de toekomst: wat is er nodig om prettig te blijven wonen, nu en later?   

We zien dat steeds meer mensen gebruikmaken van de thuisscan of kiezen voor ons aanbod aan kleine, woningverbeterende aanpassingen. Daarnaast merken we dat meer ouderen zich inschrijven bij Thuis in de Achterhoek, waardoor zij tijdig zicht krijgen op passende alternatieven als zelfstandig wonen op termijn minder goed aansluit bij hun situatie. We hebben dit jaar 1203 huurders aangeschreven. Hiervan heeft bijna 30% ons benaderd voor een gesprek. Vorig jaar lag het deelnemerspercentage op 24%.

In 2026 zetten we deze dienstverleningslijn onverminderd voort. We verwachten eind 2026 ons volledige bezit te hebben aangeschreven en daarmee alle huurders binnen drie jaar te hebben bereikt. Dat past bij onze aanpak binnen vitale coalties: tijdig signaleren, ondersteunen waar nodig en samen met partners zorgen dat mensen zo lang mogelijk prettig en zelfstandig kunnen wonen.

Ook in 2025 hebben we via directe bemiddeling woningen toegewezen aan woningzoekenden die vanwege urgentie of bijzondere omstandigheden niet via het reguliere aanbodmodel binnen ons woonruimteverdeelsysteem konden worden geholpen. Het gaat hierbij om mensen voor wie een passende woning direct noodzakelijk is, zoals statushouders, mensen die uitstromen uit een begeleid wonen‑situatie en huurders met een dringende zorg- of veiligheidsbehoefte. Deze inzet past bij onze rol als betrokken verhuurder, die oog heeft voor kwetsbare groepen.

Net als voorgaande jaren bleef de omvang van deze opgave stabiel. We bleven binnen de afgesproken bandbreedte om maximaal 20% van de vrijkomende woningen via directe bemiddeling toe te wijzen. In 2025 ging het om 69 woningen, wat neerkomt op 12,5% van het aantal toewijzingen. Deze bemiddelingen vonden altijd plaats op basis van duidelijke criteria, in nauw overleg met gemeenten en zorg- en welzijnspartners.

We hebben in 2025 geen huurders bemiddeld die hun woning moesten verlaten vanwege sloop of herbestemming. In 2024 waren dat er 9. Hierdoor is het percentage maatwerk/overig in 2025 kleiner geworden en het percentage zorg groter.

Binnen de directe bemiddelingen in 2025 zien we enkele opvallende ontwikkelingen die onze maatschappelijke rol als aanspreekbare verhuurder onderstrepen. Deze situaties vragen om maatwerk, nauwe samenwerking met gemeente en zorg- en welzijnspartners, en een zorgvuldig afwegingskader.

• Eerste kleinschalige kamergewijze huisvesting voor jonge statushouders in Bronckhorst
  In 2025 hebben we voor de eerste keer in de gemeente Bronckhorst een woning ingezet voor kamergewijze verhuur van AMV’ers. Het betreft kleinschalige, kamergewijze huisvesting van jonge statushouders die wachten op vervolgstappen, zoals gezinshereniging. Deze vorm van tijdelijk en kleinschalig wonen sluit aan bij de lokale opgave en biedt jongeren een veilige en stabiele basis.
• Blijvend hoge druk op woningen voor uitstroom beschermd wonen
  De vraag naar zelfstandige woonruimte voor mensen die uit zorg- of beschermd-wonenvoorzieningen doorstromen, blijft hoog. Deze groep vraagt om passende, vaak stabiele woonvormen die zorgvuldig matchen met beschikbare woningen.
• Start huisvesting van AMV-ers in Doetinchem
  In mei 2025 kregen 18 alleenstaande minderjarige vreemdelingen (AMV’ers) de sleutel van hun nieuwe woonplek aan de Blokhuislaan. Dit gebeurde in nauwe samenwerking met de betrokken zorginstelling en de gemeente. Het gaat om een groep met specifieke begeleiding- en veiligheidsbehoeften.
• Stijging in het aantal en complexiteit urgentieaanvragen
  We zien een toename in zowel het aantal als in de complexiteit van urgentieaanvragen. Deze ontwikkeling vraagt om intensieve afstemming met gemeenten en zorgt voor extra druk op ons toch al beperkte aanbod.
• Doorstroom vanuit jongerenlocatie verloopt positief
  In 2025 konden 6 van de 7 jongeren vanuit de doorstroomlocatie uitstromen naar zelfstandige woonruimte of hereniging met familie. Dit laat zien dat de samenwerking met zorgpartners en de inzet van tijdelijke woonvormen daadwerkelijk perspectief biedt.

In 2025 richtten we ons op drie centrale doelen die richting geven aan alle keuzes binnen onze nieuwbouwopgave:

1. meer woningen toevoegen, zodat we beter aansluiten op de grote en diverse vraag in onze regio;
2. versnellen waar het kan, door projecten die eerder vertraging opliepen weer in beweging te brengen;
3. onze uitvoeringskracht versterken, zodat we beter voorbereid zijn op lange procedures, krapte in de bouwsector en veranderende omstandigheden.

Deze doelen vormden de basis voor onze keuzes én voor de manier waarop we onze inzet tijdens het jaar hebben bijgestuurd.

Dat we meer hebben opgeleverd dan gepland, komt door bewuste keuzes binnen onze eigen invloedsfeer, zoals:

• het doorontwikkelen van onze werkwijze;
• het formaliseren van samenwerkingsverbanden;
• en het scherper monitoren van onze begroting en voortgang.

Deze verbeteringen zorgen ervoor dat we sneller kunnen schakelen wanneer projecten vertragen.

In 2025 leverden we meerdere nieuwe projecten op zoals de Ruimzichtlaan, De Kwekerij en Heideslag en we staan aan de vooravond van projecten als de Stationslocatie, Spoorzone/Asterstraat en De Tuinderij in Baak. Ook is de voorbereiding voor Woongemeenschap Naoberhoek in volle gang, waar we uiterlijk in 2029 bijna 120 appartementen realiseren. Dit meerjarig project vraagt intensieve samenwerking met partners en sluit aan bij onze opgave om toekomstbestendige woonomgevingen te creëren.