Fijn wonen: betaalbaarheid
Betaalbaarheid vormt de kern van onze volkshuisvestelijke opdracht. We zijn er om betaalbare woningen mogelijk te maken voor huishoudens tot de EU-inkomensgrens[1] die op de reguliere markt geen passend alternatief kunnen vinden. Betaalbaarheid betekent voor ons: een huur die past bij de portemonnee van de huurder én bij de kwaliteit van de woning.
[1] Prijspeil 2025 – eenpersoonshuishoudens: € 49.669 en meerpersoonshuishoudens € 54.847
We bieden daarom woningen in diverse categorieën aan en bepalen de huur systematisch op basis van de kwaliteit van de woning. De borging van betaalbaarheid doen we niet alleen, dat is een gezamenlijke verantwoordelijkheid:
- het Rijk bepaalt hiervoor verschillende normen en zorgt waar nodig voor huurtoeslag;
- Sité zorgt voor betaalbare, passende en uitlegbare huurprijzen;
- huurders zijn verantwoordelijk voor hun eigen huishoudboekje.
Wensportefeuille & huurbeleid
We willen dat verschillende doelgroepen, starters, gezinnen, ouderen en mensen met een bescheiden inkomen, een betaalbare en passende woning bij ons kunnen vinden. Daarom sturen we vanuit onze wensportefeuille op een meer gelijkmatige verdeling van onze woningen in de diverse huurprijscategorieën. Dit draagt bij aan het toewijzen van onze woningen aan een bredere doelgroep en speelt in op de woningbehoefte en verwachte ontwikkelingen van onze doelgroep.
Figuur 9 Aedes Benchmark: beschikbaarheid & betaalbaarheid
| ABM 2025 over 2024 |
ABM 2024 over 2023 |
|
|---|---|---|
| Aantal nieuwbouwwoningen | 47 | 69 |
| Netto ontwikkeling voorraad DAEB (Zelfstandig) | 0,6% | 1,1% |
| Aantal toewijzingen tot sociale huurgrens (vanaf 2025) | 585 | n.v.t. |
| Mutatiegraad (vanaf 2025) | 7,2% | n.v.t. |
| Gemiddelde huur (DAEB) | € 605 | € 569 |
| Verandering gemiddelde huur t.o.v. voorgaand jaar (DAEB) | 6,3% | 0,3% |
| Gemiddelde verhouding huur t.o.v. maximale huur (DAEB) | 62,7% | 61,8% |
Figuur 9 laat zien hoe Sité presteert op de thema’s beschikbaarheid en betaalbaarheid in de benchmark van Aedes.
Ons huurbeleid is gebaseerd op 5 uitgangspunten:
- prijs/kwaliteit van de woning is de basis, waarbij het inkomen en de huishoudsamenstelling van de toekomstige huurder leidend is voor de uiteindelijke huurprijs;
- de huurprijs moet bijdragen aan het behalen van de wensportefeuille;
- huurbeleid is een sturingsinstrument om woningen eerlijker te verdelen over doelgroepen;
- de totale huuropbrengst blijft stabiel, zodat we blijvend kunnen investeren in betaalbare en duurzame woningen;
- de huurprijs moet transparant en uitlegbaar zijn.
De feitelijke uitvoering van het huurbeleid ligt in het toepassen van een streefhuur van 75% van de maximaal redelijke huurprijs van een woning. Daarnaast passen we het aftoppen toe voor huishoudens met een lager inkomen. We doen dit om voldoende woningen tot de tweede aftopgrens bereikbaar te houden voor de primaire doelgroep[2]. Dit noemen we ook wel het tweehurenbeleid.
[2] Prijspeil 2025 – eenpersoonshuishoudens: € 28.375 en meerpersoonshuishoudens € 38.500
Figuur 10 Wensportefeuille in huurprijzen in % van de totale woningvoorraad
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| Kwaliteitskortingsgrens | Lage aftoppingsgrens | Hoge aftoppingsgrens | Daeb-huurgrens | Liberalisatiegrens (middensegement) | Boven liberalisatiegrens (vrije sector) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Huurprijzen 2024 | 9 | 64 | 8 | 18 | 1 | |
| Huurprijzen 2025 | 9 | 63 | 8 | 19 | 1 | - |
| Wensportefeuille in huurprijzen 2035 | 10 | 40 | 20 | 27 | 3 |
Figuur 10 laat zien welke beweging nodig is om onze voorraad op de langere termijn toekomstbestendig, betaalbaar en passend te houden voor onze doelgroep.
Hoewel figuur 10 aangeeft dat er in enkele categorieën een verschuiving waarneembaar is richting het beoogde doel in 2035, zien we ook dat de uitdaging om voldoende woningen bereikbaar te houden voor de primaire doelgroep toeneemt. Dit heeft enerzijds te maken met de lage mutatiegraad (waardoor de krapte extra ervaren wordt) maar anderzijds ook met de toevoeging aan nieuwe woningen (voornamelijk in het duurdere huurprijsklassen). Daarnaast is het effect van renovaties op bestaande woningen dusdanig van invloed op de huurprijs dat bij mutatie deze woningen ook in een duurdere huurprijscategorie vallen.
Effect van het tweehurenbeleid in 2025
Figuur 11a Vrijkomende huurwoningen die beschikbaar zijn voor tweehurenbeleid
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| Vrijkomende huurwoningen die beschikbaar zijn voor tweehurenbeleid | |
|---|---|
| Nee | 406 |
| Ja | 147 |
Figuur 11b De 147 huurwoningen waarbij het tweehurenbeleid is toegepast
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| De 147 huurwoningen waarbij het twee hurenbeleid is toegepast | |
|---|---|
| Nee | 80 |
| Ja | 67 |
Figuur 11a en 11b laten zien hoe we in 2025 het tweehurenbeleid hebben toegepast.
Ons tweehurenbeleid moet de beschikbaarheid van woningen voor de primaire doelgroep verbeteren. In 2025 is het tweehurenbeleid gericht en aantoonbaar toegepast:
- we adverteerden 27% (147 woningen) van ons vrijkomende bezit met de mogelijkheid tot huurverlaging.
Meer dan een kwart van de vrijgekomen woningen is hierdoor extra bereikbaar geworden voor onze primaire doelgroep; - 67 huishoudens kregen daadwerkelijk een verlaagde huur, passend bij hun inkomen.
Hiermee maken we woningen toegankelijker voor huishoudens die het aantoonbaar het hardst nodig hebben.
Druk op de betaalbare voorraad
De ruimte voor betaalbare verhuringen nam af, door:
- het geringe aantal mutaties;
- de toevoeging van nieuwe woningen in hogere huurprijscategorieën;
- verduurzaming van woningen, waardoor deze huizen een hoger aantal punten krijgen (conform het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel).
Deze ontwikkelingen onderstrepen het belang van gerichte sturing.
In 2026 richten we ons daarom nadrukkelijk op:
- prioritering van mutaties in de betaalbare segmenten, we sturen ons huurbeleid bij indien nodig;
- gerichte monitoring om verantwoord toe te groeien naar onze wensportefeuille.
Toewijzing
Figuur 12 Passend toewijzen (norm Rijk: ≥ 95%)
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| Jaartal | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Percentage | 98,20% | 95,30% | 95,10% | 96,40% | 98,30% |
Figuur 12 laat zien dat Sité passend toewijst: het toewijzen van woningen die qua huurprijs passen bij de inkomenssituatie van de huurder.
Figuur 13 Toewijzing per huurprijs (in percentage van aantal woningen)
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| Omschrijving | |
|---|---|
| Kwaliteitskortingsgrens | 20% |
| Betaalbaar tot lage aftoppingsgrens | 27% |
| Betaalbaar tot hoge aftoppingsgrens | 4% |
| Duur tot Daeb-huurgrens (1-2 personen) | 41% |
| Duur tot Daeb-huurgrens (3 > personen) | 6% |
| Liberalisatiegrens (middensegment) | 2% |
Figuur 13 laat zien dat we een goede focus hebben op betaalbare en laaggeprijsde woningen (51%). Dit percentage is nagenoeg gelijk aan 2024 (53%).
Betaalbaarheid vraagt niet alleen om een juiste huurprijs, maar ook om passend toewijzen.
Ook in 2025 deden we dat zorgvuldig:
- 98,3% van alle nieuwe verhuringen vond plaats volgens de wettelijke regels voor passend toewijzen.
Dat betekent dat woningen aansluiten bij wat nieuwe huurders kunnen betalen en we blijven ruimschoots binnen de wettelijke norm van minimaal 95%. Dit laat zien dat onze toewijzingen goed aansluiten bij de inkomenssituatie van nieuwe huurders. Waar nodig zijn correcties tijdig doorgevoerd, zodat de toewijzingen zowel voor huurders als voor Sité zorgvuldig en onderbouwd blijven.
Huurders aan het wonen houden
Figuur 14 Betalingsgedrag huurders
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| Post | Aantal huisuitzettingen t.g.v. betalingsachterstand | Aantal gerechtelijke besluiten tot huisuitzetting t.g.v. betalingsachterstand | Aantal deurwaarderdossiers | Aantal lopende betalingsregelingen per 31 december |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 4 | 9 | 235 | 86 |
| 2024 | 4 | 9 | 246 | 87 |
Figuur 14 geeft inzicht in het betalingsgedrag van huurders in 2025 ten opzichte van 2024.
Een fijn thuis vraagt om wonen zonder financiële stress. Daarom zetten we breed in op vroegsignalering, persoonlijke ondersteuning en nauwe samenwerking met onze partners. Hierdoor lukt het ons al jaren om het aantal ontruimingen en de huurachterstand laag te houden:
- het aantal ontruimingen wegens huurachterstand in 2025 hebben we wederom kunnen beperken tot vier, hetzelfde aantal als in 2024;
- de huurachterstand daalde van 1,08% in 2024 naar 0,96% in 2025.
Deze cijfers laten zien dat onze aanpak van vroegsignalering, persoonlijke ondersteuning en samenwerking met ons brede netwerk aan partners werkt om mensen aan het wonen te houden. In de gevallen waarin ontruiming onvermijdelijk was, bleek het vrijwel onmogelijk om grip op de situatie te krijgen. Dit kwam doordat huurders financieel of door andere problemen niet in staat waren bij te dragen aan een oplossing of de impact van betalingsachterstand onderschatten.
Energielasten
Lagere energielasten dragen direct bij aan betaalbaarheid. In 2025 daalden de energielasten bij onze huurders licht. Hoewel de hoogte van de energietarieven afnam, werd dit deels tenietgedaan door een stijging van de energiebelastingen.Per saldo bleef er toch sprake van een bescheiden daling. De daling van de energielasten is te verklaren doordat huurders bewuster omgaan met energie en bij blokverwarming het verbruik lager lag. Daarnaast dragen onze investeringen in duurzaamheid bij aan een toekomstbestendige én betaalbare woningvoorraad.