8. Financiële continuïteit

Onze meerjarenbegroting laat zien dat onze financiële positie op zowel korte als middellange termijn stevig en stabiel is. We voldoen aan alle vereiste financiële ratio’s van zowel de Aw als het WSW.

Naar aanleiding van de Nationale Prestatie Afspraken hebben we in 2025, met behulp van het DrieCompartimentenModel van Finance-Ideas onze volkshuisvestelijke continuïteit onderzocht. Daarmee krijgen we inzicht in de mate waarin ons prestatiemodel duurzaam is, ook voor de langere termijn. De eerste uitkomsten van deze verkenning zijn positief: ze laten zien dat onze volkshuisvestelijke continuïteit gewaarborgd is. In het komende jaar brengen we hier een verdere verdieping op aan.

De jaarrekening 2025 is de laatste jaarrekening waarbij we ons vastgoed waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Vanaf 2026 stappen we over naar beleidswaarde als waarderingsgrondslag. In 2025 hebben we de kwaliteit van onze beleidswaardebepaling verder verbeterd. In 2026 bepalen we welke aanvullende stappen nodig zijn om een zorgvuldige overgang te borgen.

De woningmarkt in de regio Achterhoek heeft in 2025 een duidelijke positieve ontwikkeling doorgemaakt. Zowel de leegwaarden van woningen als de markthuren zijn het afgelopen jaar weer substantieel gestegen. Deze groei past binnen de landelijke trend van prijs- en huurstijgingen, maar wordt in de Achterhoek versterkt door regionale marktomstandigheden, waaronder een structureel beperkt woningaanbod en een aanhoudende vraag. De leegwaarden van residentieel vastgoed zijn op jaarbasis met circa 8,6% (Landelijk - NVM) toegenomen, voornamelijk als gevolg van de krapte op de woningmarkt en de toenemende concurrentie tussen woningzoekenden. Het aantal huurtransacties is gedaald, wat om regionale variatie vraagt maar eveneens door landelijke schaarste wordt ondersteund. Ook de markthuren laten een significante stijging zien. Gemiddeld namen de huren op landelijk niveau met 9,4% (Landelijk – NMV) toe ten opzichte van 2024, wat wijst op een verdere versterking van het huursegment.

Voor de woningportefeuille van Sité heeft dit tot een stijging van de marktwaarde 2025 geleid. De totale omvang van de woningportefeuille is met € 110.571.000 toegenomen naar een waarde van € 1.238.930.000. Dit betreft een waardestijging van 9,80%.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt voor de woongelegenheden vanaf boekjaar 2024 niet meer volgens de waterval-methode afgeleid van de marktwaarde. De beleidswaarde is de waarde van de woongelegenheden op basis van een sociale disconteringsvoet en voortdurende exploitatie volgens het huidige beleid. Voor het overige bezit wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde. Vanaf boekjaar 2026 vervangt de beleidswaarde de marktwaarde in de jaarrekening voor het vastgoed in exploitatie. De beleidswaarde is met € 2.436.000 toegenomen naar een waarde van € 899.628.000. Dit betreft een minimale stijging van 0,3%.

Verdere toelichting op de beleidsmatige beschouwing op de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is opgenomen in hoofdstuk 6 ‘Toelichting op de balans’ van jaarrekening 2025.

Bij het opstellen van de jaarrekening wordt gebruik gemaakt van schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar in de jaarrekening een inschatting voor gemaakt moet worden.

De begrotingsgegevens in deze paragraaf zijn ontleend aan de Begroting 2026 en de Meerjarenverkenning 2027-2035. De Raad van Commissarissen heeft op 26 november 2025 de begroting 2026 goedgekeurd en kennisgenomen van de meerjarenverkenning 2027-2035.

Sité wil de komende tien jaar 3.175 woningen renoveren. Daarnaast wil Sité 645 woningen toevoegen in de periode 2026 t/m 2035. Uitgesplitst betreft het 930 woningen bouwen, 257 woningen slopen, 97 woningen aankopen en 125 woningen verkopen.

In de begroting volgen we de lijn voor de huurverhoging zoals door Aedes voorgesteld. Deze lijn is noodzakelijk om de grote opgave op de thema`s beschikbaarheid en duurzaamheid te kunnen realiseren.

De financiering van nieuwbouwprojecten, renovatie (investeringsgedeelte) en overige investeringen is een belangrijk thema. Een gedeelte van de financiering komt vanuit de exploitatie en verkoop van woningen. Voor het overige is Sité afhankelijk van leningen. In onderstaande tabellen zijn de voorgenomen investeringen en wijze van financieringen opgenomen.

De totale leningenportefeuille is ultimo 2025 € 254.932.000 excl. Agio (m.b.t. Vestia lening), waarvan € 248.336.000 langlopend en € 6.596.000 kortlopend. De gemiddelde rentevoet van de langlopende leningen is 2,33%.

In 2025 zijn 4 nieuwe leningen van totaal € 39.500.000 aangetrokken. Er hebben voor € 733.000 aan reguliere aflossingen plaatsgevonden en de eindaflossingen bedroegen € 10.107.000.

De mutaties op de flex roll-over leningen bedroegen in 2025 totaal € 0 (aflossing) waardoor deze ultimo 2025 samen voor € 2.800.000 zijn volgestort (de hoofdsom van beide flex roll-overs samen bedraagt € 14.000.000).

De kredietfaciliteit bij de huisbankier Rabobank is ultimo 2025 € 4.000.000 voor rekening-courant. De voorwaarde voor deze kredietfaciliteit is dat er voldoende WSW-borgingsruimte is.

In 2025 zijn geen leningen vervroegd afgelost.

In 2025 hebben, naast de gebruikelijke conversies van de flex roll-over leningen, geen renteconversies plaatsgevonden.

In 2025 zijn 4 leningen aangetrokken. De modaliteiten van de leningen zijn in onderstaande tabellen weergegeven:

Een bijzondere lening betreft de Obligolening. Als WSW-deelnemer heeft Sité een obligoverplichting. Het WSW onderscheid een ‘jaarlijks obligo’ en een ‘gecommitteerd obligo’. De gecommitteerde obligolening is een lening met een variabele hoofdsom (2,6% van de geborgde schuldpositie) waarop in beginsel niet getrokken wordt. Het WSW doet alleen een beroep op dit gecommitteerde obligo wanneer dat noodzakelijk is om zo middelen in liquide vorm beschikbaar te hebben voortvloeiend uit het risicovermogen in relatie tot geborgde verplichtingen. De maximale hoofdsom van de obligolening van Sité bedraagt ultimo 2025 € 6.200.000 (2024 € 5.900.000). In 2025 is er geen trekking geweest waardoor de lening op 31 december 2025 nihil is.

De belangrijkste financiële risico’s waaraan Sité onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico.
Het financiële beleid van Sité is er op gericht op de korte termijn de effecten van koers- en renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktwisselkoersen en marktrentes te volgen. Sité maakt geen gebruik van financiële derivaten om de financiële risico’s die verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen.

Sité beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen.

Sité voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico.

Sité loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de organisatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Sité risico's over de marktwaarde.

Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Deze zijn opgenomen in het treasurystatuut.

Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Sité en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Sité heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.