Conform de verplichting zoals opgenomen in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde is in onderstaand overzicht de ontwikkeling van de marktwaarde (DAEB en niet-DAEB) tussen 31 december 2024 en 31 december 2025 naar de samenstellende delen weergegeven.

De beleidswaarde beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van het bezit. Deze wordt voor de woongelegenheden bepaald op basis van een vastgestelde disconteringsvoet en voortdurende exploitatie van het huidig beleid. Voor niet-woongelegenheden en ZOG wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde. 

De beleidswaarde ultimo 2025 bedraagt € 899.628.000. Dit is een stijging van € 2.436.000 ten opzichte van 2024. 

In onderstaande tabel is de ontwikkeling opgenomen van de beleidswaarde tussen 31 december 2024 en 31 december 2025.

De norm beheer is gebaseerd op de goedgekeurde begroting 2026. Dit geeft een representatief karakter aan de langjarige norm voor beheer. 

De goedgekeurde begroting 2026 en meerjarenverkenning 2027 -2035 is het uitgangspunt voor de berekening van de norm voor onderhoud. In deze norm is opgenomen het reguliere onderhoud voor instandhouding exclusief het onderhoud dat in de begroting is ingerekend voor toekomstige nieuwbouw en verkoop. Sloopcomplexen zijn in de norm meegenomen op basis van instandhouding. 

De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen: 

• Reparatie- en klachtenonderhoud
  
• Mutatieonderhoud
• Contractonderhoud
  
• Plannmatig onderhoud

Voor de bepaling van de norm onderhoud is onderscheid gemaakt tussen:

De in de meerjarenbegroting opgenomen geschatte lasten inzake reparatie- en klachtenonderhoud alsmede mutatie onderhoud zijn mede gebaseerd op ervaringscijfers vanuit het verleden welke worden geïndexeerd met de bouwkostenindex. 

Het planmatige onderhoud is gebaseerd op de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) zoals opgenomen in de combinatie van onze begrotingsapplicatie Vastware en ons CO2 koersplan en kent een horizon van 60 jaar zoals ook in de Richtlijnen voor de bepaling van de beleidswaarde is voorgeschreven. De MJOB gaat uit van al die werkzaamheden die meerjarig moeten worden uitgevoerd om een complex in zodanig technische en bouwkundige staat te houden dat sprake is en blijft van minimaal een conditiescore 4.

De MJOB is gebaseerd op de bekende onderhoudsstaat van het bezit. Om de onderhoudsstaat actueel te houden verricht Sité conditiemetingen die periodiek worden geactualiseerd. Eens in de 3 jaar wordt ieder complex opgenomen. In 2024 zijn de conditiemetingen afgerond en zijn er geen woningen met een lagere conditiescore dan 4. In totaal heeft 91% een conditiescore van 2 of hoger. 

In de MJOB houdt Sité rekening met de volgende cycli:

Sité heeft nog 578 eenheden die een EFG label hebben. In de beleidswaarde is de verplichting met betrekking tot de EFG labels ingerekend. 

De bepaling van de beleidswaarde is aan schattingen onderhevig. Teneinde inzicht te geven in de potentiële impact van een alternatieve schatting op de beleidswaarde uitkomst is de navolgende sensitiviteitsanalyse verricht. In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van de schatting heeft op de beleidswaarde 2025: 

De onroerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen brand- en stormschade.

Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen. Wel heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) het recht van eerste hypotheek wat inhoudt dat het WSW hypotheek kan leggen op het onderpand dat is ingebracht bij het WSW.

Het voorstel is om het resultaat over 2025 ad € 98.665.000 toe te voegen aan de overige reserves.

Sité maakt geen gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken.

De belangrijkste financiële risico’s waaraan Sité onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het financiële beleid van Sité is erop gericht om op de korte termijn de effecten van koers- en renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktwisselkoersen en marktrentes te volgen. Sité maakt geen gebruik van financiële derivaten om de financiële risico’s die verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen.

Sité beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen.

Sité voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico.

Sité loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Sité risico's over de marktwaarde.

Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasurystatuut.

Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Sité en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Sité heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.

In 2025 zijn opdrachten verstrekt inzake nieuwbouw- en renovatieprojecten die op 31 december 2025 nog niet geheel waren uitgevoerd en dus slechts ten dele gefactureerd en in 2025 verantwoord. De resterende verplichting op 31 december 2025 uit hoofde van deze opdrachten bedraagt circa € 7,1 miljoen waarvan € 5,3 miljoen een looptijd heeft van maximaal 1 jaar en € 1,8 miljoen een looptijd heeft van 2 tot 5 jaar. De verplichtingen ultimo 2025 betreffen de projecten Heideslag, Spoorzone Asterstraat en de Noaberhoek. De verplichting van de Naoberhoek betreft aankoop van grond (€ 1.800.000) waarbij opschortende en ontbindende voorwaarden zijn opgenomen in de koopovereenkomst.

In 2025 heeft Sité de koopovereenkomst getekend voor de overname van wooncomplex De Bongerd in Steenderen van Stichting Habion in 2026. Het complex bestaat uit 20 appartementen, 1 studio/logeerruimte en drie bedrijfsruimten.

In het kader van de regeling Investeringsimpuls Verduurzaming Sociale Huurwoningen (Gelderse impuls subsidie) is in 2022 een voorschot van 80% van de verleende subsidie ontvangen. De 20% van de nog te ontvangen subsidie voor de renovatieprojecten die in 2025 nog niet in uitvoering zijn, bedraagt € 16.700. Daarnaast is er in 2024 in het kader van de Meer subsidie een voorschot ontvangen van 20% van de verleende subsidie en in 2025 60% van de verleende subsidie. De 20% van de nog te ontvangen subsidie voor projecten die nog niet in uitvoering zijn bedraagt € 1.219.000.

Sité heeft de verplichtingen die ontstaan bij het uitkeren van jubileum-uitkeringen bij 12½, 25 en 40 jarig dienstverband en bij pensionering niet als verplichting in de balans opgenomen. Sité beschouwt de jubileum-uitkeringen als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. Deze visie wordt ondersteund door het feit dat de jubileum-uitkeringen min of meer gelijk over de jaren zijn verdeeld en hierbij geen 'pieken' zijn te onderscheiden. Daarbij zijn in het huidige arbeidsomgeving jubilea van meer dan 12½ jaar een grote uitzondering zodat het financieel belang minimaal is. In onderstaande tabel zijn de bedragen (contant) opgenomen van de verwachte jubileum-uitkeringen indien de huidige dienstverbanden doorlopen.

De gehanteerde pensioenregeling van Sité is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW).
De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn:

• Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen.
  
• Er is sprake van een middelloonregeling.
  
• De pensioen(richt)leeftijd is 68 jaar.
  
• De regeling kent zowel een partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd door middel van een opbouwregeling (uitkeringsovereenkomst). Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Deze is momenteel vastgesteld op 27% van de pensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor.
  
• Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de afgeleide consumentenprijsindex voor alle huishoudens. Voor actieve deelnemers geldt dat het bestuur streeft naar verhoging met de loonontwikkeling van de branche Woningcorporaties. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.
  

Sité heeft de verplichting van het loopbaanontwikkelingsbudget niet als verplichting in de balans opgenomen. Sité beschouwt het loopbaanontwikkelingsbudget als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. En daarbij is het financieel belang minimaal. Over de afgelopen 5 jaar is het gemiddelde circa € 8 duizend per jaar.

Als WSW-deelnemer heeft Sité een obligoverplichting. Deze obligoverplichting is gewijzigd. Sinds 1 juli 2021 onderscheidt het WSW een ‘jaarlijks obligo’ en een ‘gecommitteerd obligo’.

De gecommitteerde obligolening is een onderdeel van het borgstelsel van WSW en is een lening met een variabele hoofdsom (2,6% van de geborgde schuldpositie) waarop in beginsel niet getrokken wordt. Het WSW doet alleen een beroep op dit gecommitteerde obligo wanneer dat noodzakelijk is om zo middelen in liquide vorm beschikbaar te hebben voortvloeiend uit het risicovermogen in relatie tot geborgde verplichtingen. De maximale hoofdsom van de obligolening van Sité bedraagt ultimo 2025 € 6,2 miljoen (2024 € 5,9 miljoen). In 2024 is er geen trekking geweest waardoor de lening op 31 december 2025 nihil is.

Het jaarlijks obligo geldt als een heffing die jaarlijks kan worden geïnd. Door middel van heffing van jaarlijks obligo blijft het risicovermogen van WSW op peil. Het jaarlijks obligo is maximaal 0,34% van het geborgd volume aan leningen ultimo het afgelopen kalenderjaar (circa € 0,87 miljoen). Op basis van de prognose van het risicovermogen stelt WSW jaarlijks vast of en in welke mate inning van jaarlijks obligo benodigd is.

Sité heeft ultimo 2025 geen inkoop- en leaseverplichtingen.